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星 憲洋 のコラム
マンションの駐車場問題と価格(2012/06/08)新着使用借権の価格(2010/06/05)中古建物(居住)の価格(2010/02/16)
◆マンションの駐車場問題と価格 new 2012/06/08
  今回のテーマは地価水準が高い地域(特に都心部)には該当しないことが多い内容です。また地価水準が低い地域はマンション自体殆どないと思うので、地域的には限定されたコラムとなります。

  地方都市の場合、マンションと云えども駐車場が必要な世帯が大半です。そして附置率が半分にも満たないマンションも多くあります。そのようなとき、マンションの住民は近隣に駐車場を借りているのが現状です。このことはマンションに駐車場があるにしろ駐車場代が発生するのが通常であるので、然程大きな論題ではありません。

  問題は機械式駐車場やタワー式駐車場。今回はマンションの駐車場が機械式、タワー式の場合について問題提起します。これらの駐車場はメンテナンスが必要となります。しかしメンテナンスができる業者が限られるため割高な費用となることも珍しくありません。更にこれらの建築費は、分譲時の価格に織り込まれていますので多少なりとも割高物件となります。また、中古マンションの機械式駐車場では、昨今増えてきたワゴンタイプ、RVタイプ等の車高の高い自動車が入りきらないという問題もあり、その場合機械式駐車場の変更工事等が必要になり、多額の費用が発生します。更には法定耐用年数15年、現実的には20年程度は利用可能だとは思いますが、いずれにしても再建築のための減価償却分の費用をプールする必要もあるのです。

  そうすると必然的に駐車場料金も近隣相場より割高に設定しなければならなくなります。結果的に割増費用を払って購入したマンションに更に割増費用を負担するといこともあり得ます。

  では、どのような駐車場が理想か。それはこれらのメンテナンス、建替え費用等を考えるならば、多少の出費は覚悟のうえ、近隣に土地を買って平置き駐車場にすること、または広大地がなく、必要面積をキープできないなら、適度な土地を探して立体自走式にすること、場合によっては機械式等を取壊して平置きをいくつかキープするだけにすることなのです。これらの方法だとメンテナンス費用は余りかかりません。マンションは一般の戸建住宅と異なり耐用年数が長い住居です。管理組合の意思や管理状態にもよりますが40年、60年ということも珍しくありません。結局長い間マンションを維持し続けるならトータルで考えると、多少無理をしても買ってしまった方が安いということも十分にあり得ます。またその他の問題として、管理組合の運営に問題があった場合等で、積立金が不足していれば、建替え時には臨時徴収ということもあり得ます。そのとき、駐車場を利用する人と利用しない人の利害対立も起こり得るというリスクもあります。

  但し、必ずしもこのようにすることがいいのかというと、そうでもありません。今回のコラムの冒頭で述べた通り、地価が高い地域では逆に土地購入の方がコスト高にもなり兼ねません。そもそも都心部等では駐車場自体あまり必要ない地域もあります。あくまで地域限定ということになります。またマンションが土地を購入する場合には、管理組合が法人化していないと法的に土地購入手続きが大変になります。それでも地域によっては検討の余地ありだと思われます。

  次にマンションを評価する際への影響です。機械式駐車場付きの中古マンションを購入した人に話を聞くと、理事になって初めてメンテナンス費用の問題に気づいたということです。購入するときには気づかず、買ってから時間がたって初めて問題化したというのです。そしてこのような人は決して珍しくありません。

  そうするとマンションの取引事例にはこれらの駐車場リスクが価格に反映されていない可能性が高くなります。リスクはあるが価格が市場に反映されていない、反映されていないから価格形成要因として考慮外も構わないと言い切れるでしょうか。

  専門家として、これらのリスクが取引事例には反映されていないと判断した場合は、メンテナンス費用、建替え費用及び期間等を考慮した修正をする必要が生じます。また評価するマンションがこのような問題を抱えているなら個別的要因で補正する必要性もあります。星 先生中古マンションならば、過去のメンテナンス費用等は会計報告を見ればわかりますし、積立金等の積立額や滞納額についても判明します。積立金が不足していれば今後のメンテナンス、建替え等にも影響が出てきますので、会計報告等を見ることは大切な事です。

  話は戻りますが、機械式等駐車場をやめて土地購入を検討する場合、よき相談相手となるのが不動産鑑定士ではないでしょうか。例えばDCF法適用時のキャッシュフロー表を応用する等、直接鑑定とは関係ない事柄でも、日ごろの鑑定評価を応用することにより、これらの検討を行い得ると思います。


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◆使用借権の価格  2010/06/05
  使用借権は対価の支払いがない無償であることが前提であり、また対抗力を有しないものです。従って建物存立根拠の権利としては極めて弱い権利であり、対価を支払い使用借権を入手しようとする者は通常考慮し難く、権利価格自体発生し得ないという考えもあります。一方で、使用借権の設定は主に私人間の強い信頼関係を前提として成り立っており、使用借権者は対価の支払いなく建物を利用できるという経済的利益を有しているともいえます。

  ではこの使用借権の価格をどのように算出すべきか。

  もっとも簡単な査定法としては「公共用地の取得に伴う損失補償基準」及び「財産評価基準」の借地権割合を参考とすることです。財産評価基準により借地権割合を求め、これに損失補償基準による標準割合の1/3を乗じる方法です。
しかし、これによる査定では地域によっては更地価格に対して20%以上もの価値を認める結果になることも珍しくなく、対効力もなくいつ失うかわからない権利に20%もの価値を認めていいのか疑問が残ります。

  そこで1つの方法として、「対価の支払いなく建物を利用できるという経済的利益」に着目して価格を判定する方法を挙げてみます。使用借権に基づく建物所有者は建物が朽廃するまでは当該建物を利用し続けるのが通常であり、その間土地を無償で利用できる利益を有しています。従って建物の残存耐用年数を前提として、本来ならば負担すべきである公租公課を算定し、発生する各年に対応する適正な割引率で割り戻した額を合計することにより算定が可能となります。

  1つ実例を挙げてみます。尚、ここでは更地価格を100%として百分率での査定を前提とします。

    土地は市街化区域内の住宅地で200u、税率は固定資産税・都市計画税合計で1.6%

  まず負担する税金割合は、固定資産税の課税標準が公示価格ベースの概ね70%となっていることから、更地価格に対する年毎の税の負担率は、

    70%×1/6×1.6%≒0.187%    ※1/6は小規模住宅用地の特例

  計算を単純化するために本来は将来負担すべき税額は現在価値に割り引くべきであるが、単純化モデルでの説明のためそれを省略し、更に戸建住宅の耐用年数を30年とすると、この0.187%を30年負担するため

    0.187%×30≒5.6%

  また、耐用年数を25年とすると

    0.187%×25≒4.7%

  以上のように将来の経済価値を割り引かないとしても4〜6%程度しか使用借権による経済的価値はないことになります。また新築住宅を前提としましたが、これが中古住宅であれば耐用年数も短くなり更に価値は下がっていきます。

  上記計算もあくまで単純モデル化しただけであり、実際には公租公課の実額等の資料が必要になり、また適正な割引率の査定も必要となります。適正な価格を出すためには、契約内容等を十分に吟味し査定することが必要です。

  また、もう一つの考え方として更地に対する適正な賃料から、使用借権者が実際負担している額を控除し、その差額について上記式に当てはめるという考え方もできます。但しこの場合前提となる適正な賃料は借地借家法により対抗力が存する経済価値を前提とすることとなると想定されるため、法的安定性の類似性という意味ではやや疑問が残りますが、使用貸借契約の内容及び評価の目的次第ではこちらのほうが説得力を有する場合も出てくると思われます。星 先生

  用地買収等公的で画一的かつ大量に処理する場合には割合方式にも一定の妥当性があるでしょうが、そうでない場合については単純に借地権割合に対して割合を乗じるだけでは実態に即した価格とは言い難くなります。通常の土地、建物の価格とは異なり、使用借権のような一般的でない評価はまさに鑑定士の調査分析の腕の見せ所となるのではないでしょうか。

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◆中古建物(居住)の価格  2010/02/16
  建物は年数が経過するに応じて価格が減価していきます。これは当たり前のことですがその減価の方法として定率法、定額法が一般的となっています。では実際の市場ではどのような動きを見せるのかが気になり、5,000近い事例を分析してみました。
  方法としては土地建物一体の取引事例から建物価格を取り出し、取引時点からの経過年数ごとに事例をグループ化し、その平均価格等(平均値、中央値、価格上位及び下位のそれぞれ20%を除いた平均値)を出すという方法。その際に異常値を示すもの(事情があるものや、リフォーム済み等で明らかに価格がかけ離れるもの)はほぼ全て削除し、結果的にはサンプルは約2,000事例まで絞りました。

  結論としては定率法に近い減価となります。つまり価格は最初の数年は大きく下落し、年数が経つにつれ減価は少なくなっていくのです。  
  また過半数以上の事例で建物価格が無価値になった年月は築後30年で、その際の理論値の現価率は分析方法にもよるが3〜5%となりました。また建物価格が0円となっている事例の平均経過年数は29年との結果も見られました。ただしこれはいつ0円になったかまでは判明できない、あくまで取引されたときに0円だった事例の平均経過年数であるため注意は必要です。

  俗に言われる「家は20年で価値なしだ」というのはこの結果からは読み取れません。実際20年経っていても価格が付いている建物は無数に存している、このあたり業者にヒヤリングすると、結局は物件次第だということでした。綺麗に使ってあり手入れも良ければ20年経っていても値段は付く、ごく当たり前のこと。

  もうひとつ面白い分析結果があります。それは別荘地の中古建物。その価格は都市部よりも減価しにくいのです。
  これは中古別荘のほうが新築より売れるという業者への取材から理由はわかってきます。この不景気のご時世で別荘地を更地で買って建物を新築すると、たとえどんなに土地が安くても建物総額が張るため、セカンドハウスに大金を投下できる人は一部の金持ちに限られるから、更地は売れにくい。だったら中古建物が付いていて建物代が安く抑えられるほうがよく売れるというわけです。また建物を新築した場合、公営水道がない別荘地等では水道加入金等が必要となり、それも決して安いとはいえません。だから更地を購入し新築するよりも中古建物の方が需要があり、その結果中古でも値が付きやすいのです。星 先生

  不動産鑑定士は宅建業者と異なり生の声は聞きにくい面があります。しかし一方で宅建業者にはない大量のデータを持っています。データ分析だけではわからなかった結果についての分析は、業者に聞けばある程度の答えが見えてくる感じがします。その意味でも常に生の声を集める習慣を鑑定士は持つべきだと実感しました。

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