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トップページ登録不動産鑑定士一覧神奈川県>(株)京浜不動産鑑定所/勝木 雅治(かつき まさはる)

株式会社 京浜不動産鑑定所 の <報酬規定はこちら> <お問合わせはこちら
勝木雅治
この不動産鑑定士に質問・相談・依頼をする株式会社京浜不動産鑑定所は、JR「関内」駅から徒歩3分、
尾上町交差点の一角に 所在するビル4階にあります。
昭和26年竣工。このオフィスビルは、旧丸の内ビルを手本に設計されたとのことで、
担当者からのコメントはこちら あちこちに古き良き時代への郷愁を誘う雰囲気が漂っています。
今では珍しい真鍮のノブのついた木製扉の硝子に
京浜不動産鑑定所と表示されたドアを開けると、
膨大な量の資料や本、地図に囲まれた、まるで図書館か資料室かのような風景が目に飛び込んできます。
大量の資料の紙面1枚1枚に、不動産鑑定士という視点から時代の潮流を見つめ続けて40年余り、
勝木先生の歩いてこられた歴史が刻まれています。
◆ まず、自己紹介をお願い致します。
  静岡で生まれましたが、父が国家公務員で転勤が多かったため、中学生になるまでは北海道をはじめ全国いろいろなところで育ちました。おかげでスキー遠足や農繁休暇など、それぞれの地域特有の習慣なども経験することができました。
 中学生以降は、父が単身赴任するようになったため、神奈川県平塚市が私のホームグラウンドになりました。現在は横浜市内に暮らしております。
 1973年(昭和48年)、株式会社中央不動産鑑定所に入社し、約9年の勤務経験を経た後、1982年(昭和57年)株式会社京浜不動産鑑定所の代表取締役としてこの会社を継承し、現在に至っています。
◆不動産鑑定士になろうと思われたきっかけについてお話しください。
勝木雅治
  学生運動が盛んな時期、ちょうど70年安保闘争のさなかに大学時代を過ごしました。
  大学はロックアウトを繰り返していました。私自身はノンポリでしたが、少なからずこの学生運動の影響を受けました。 つまり、 自分は社会とどのように係わっていくのかということについて深く考えされられた のです。
 その中で私にとってとりわけ興味があったのは 「都市問題」 でした。
 当時、都市問題とは、“イコール土地問題” でした。さらに、土地問題は、“イコール地価問題” でした。時代は昭和40年代、田中角栄の列島改造論が推し進められたこの時代、土地価格の高騰こそが、社会混乱の原因になっていた ように思います。
 私は、この問題に直接的に触れ、係わっていきたいと考えましたが、その実態を何も知らないので、収入の道も考えて中央不動産鑑定所に入社しました。それが出発点となり、以来、不動産鑑定一筋の人生が続いています。同時に都市問題(=土地問題、=地価問題)とのかかわりは、あの頃から今日まで常に、 鑑定士としての私の根底にあり続けてきましたね。
◆不動産鑑定士という仕事へのこだわりをお教えください。
勝木雅治
  よく「不動産鑑定士は職人である」という言葉を聞きます。これは、半分しか正しくありません。不動産鑑定士の一面を、職人的な生真面目さ、自分が納得のいくまで作品にこだわり続ける一本気な職人気質で表現した好意的な褒め言葉ではりますが、私は 「不動産鑑定は科学だ」 と思っているのです。
  取引現象の中に存在する法則性を発見する科学なのです。物体にも宇宙にも法則があるように、時空に限定された人間の社会や地域の中にも、何らかの法則性が無数に存在しているのです。
 これらを発見するためには、まずは社会現象をよく観察する。 そして 仮説を立てる。 この 仮説を検証するために、データを収集する。 検証を積み重ねて 結論を導き出す
 このように帰納的手法によってひとつの法則性を見つけ、それを対象不動産の価値判断に逆に適用するる作業が、不動産鑑定なのです。
 私は幸いにして、このような構えで不動産取引の現象を見てきたので、そんな小さな法則性を今までいくつも発見することができましたが、データの収集作業は、小さな小さな積み重ねをこつこつと続けていく、地道な作業なのです。
◆不動産鑑定業務における得意分野をお教えください。
  「賃料」関連の鑑定評価 が得意分野と言えるのではないかと思います。実は、「賃料」という社会現象はとても科学的なのです。
  いわゆる 権利関係の評価、新規賃料、継続賃料、継続地代、借地権、底地などの評価 については、ご依頼者のご期待に添える客観的な評価が可能であると思っています。
◆特別にご精通していらっしゃる地域がございましたらお教えください。
  神奈川県内はどこでもできますが、やはり馴染みが深い分、横浜市内が一番精通しています。特に、事務所のある中区との係わりは深いです。
 地価公示の関係で、戸塚区、泉区、青葉区、都筑区、緑区も深く関わってきました。
◆会社の経営方針、鑑定評価における今後の展望についてお話しください。
勝木雅治
  興味を持っているのは、CRE・PRE です。
  現在、「土地」は、価値が目減りする可能性を有したリスク資産になっています。土地を保有すること、それ自体がリスクに繋がることもあるのです。
 したがって、土地の価値を検証する必要性が生じるのは、 売る時と買う時だけではないのです。まさに 土地を「保有している期間」 も、土地価格は刻々と変化(特に目減り)しているため、常にその価値を検証する必要が生じてくるのです。同時に、土地の運用状況や真の価値把握について、たとえば企業は株主に対し、公共機関は国家に対し、国家や地方自治体は市民、納税者に対して、 明確に説明する責任 があります。
  保有している土地の市場価値だけではなく使用価値をも常に検証、把握し、より効率的な運用を進めること、そしてその運用状況について情報開示し説明することが、これからの「不動産管理」の在り方 だと思います。
そして、この真の「不動産管理」に対してプロとして関わっていくことに、不動産鑑定士の新たな役割が期待されているように思います。
  これが不動産鑑定業界の新しい潮流の変化のように感じています。 

  次に、同じ事ですが今後は、鑑定評価に当たって 「個別需要曲線」の内部に立ち入って分析する時代 になったことを感じます。取引に関わる当事者によって価格が変わるというケース、特定の当事者のみにとって価値があるケースが存在します。社会現象が複雑化する中、多種多少な需要曲線が無数に散らばって存在しており、その全体を分析したのがこれまでのやり方です。これからは、その需要曲線のひとつひとつを分析する事が必要な時代になりました。
  ただしここで大切なのは、正常価格理論をおろそかにしない ことです。正常価格とは、個人的な価値観、世界観、イデオロギーを一切含まない合理的な価格です。だから、誰に対しても、適正である事を主張できる価格なのです。正常価格の普遍的な意義は変わりません。
  この 正常価格理論をきちんと踏まえた上で個別需要を検証 しなくてはいけません。

  最後に、社内の人材育成方針としては、基本的にはOJT重視です。細部に亘って口出しはしませんが、不動産鑑定評価書はお客様に読んで頂くものなので、文章力にはこだわって指導します。
  また、今までこの京浜不動産鑑定所から多くの不動産鑑定士が巣立って行きました。 独立したひとりひとりが、それぞれの場所を得て元気に活躍している姿を見るのは、誇りでもあり、喜びでもあります。
◆現在の業界の動向や不動産鑑定士を取り巻く環境において感じていること、変えていきたいこと、
  問題点等ございましたらお話しください。
京浜不動産鑑定所
  不動産鑑定士の収益力をもっと上げていきたい ですね。
  そのためには、一人一人、一社一社の収益力を上げるというより、業界全体が、構造的組織的に変わる必要がある ような気がします。ひとりひとりの意識改革を促すためには、機会あるごとに働きかけることが大切です。
  まずは、地価公示の更地主義からの脱却。次に、不動産取引価格情報の開示。これらによって 不動産市場の透明化を図りたいのです。
  特に不動産取引価格のWEB上での情報開示は、業界に大きな変化をもたらすのではないかと考えます。
◆鑑定協会での役職についてお教えください。
  以前は(社)日本不動産鑑定協会の常任理事、関東甲信不動産鑑定士協会連合会(関東甲信会)の会長などの役職にありましたが、既に退いています。現在は、関東甲信会の業務拡充委員長として、若い委員のみなさんと一緒に、新しい不動産鑑定士の仕事のあり方について議論を深めています。
◆鑑定評価、簡易鑑定、その他のサービスについての報酬額についてお聞かせください。
  鑑定評価は、181,000円から個別にご相談をお受けします。
  価格調査(不動産鑑定評価基準によらない価格調査)は、70,000円から承ります。
  不動産を評価する場合、難易度はその不動産により大きく変わります。ですから、報酬額は一概に幾らとは単純に申し上げることはできませんが、メールでお問合せ頂ければ、できるだけ分かりやすくご説明致します。
  様々な簡易評価への需要が高まることは、不動産鑑定士の新たな活躍分野を創るきっかけになる と考えていますので、私自身も積極的な簡易、迅速、低廉な価格調査推進派です。
  ただし、フルスペックの鑑定評価と簡易な価格調査の違いを明確に位置付ける必要 はありますね。
◆その他PRされたいことがありましたら、お話下さい。
勝木雅治
  講演活動は積極的にしています。どこへでも参ります。講演料は安くても構いません(笑)。  

 ※ なお、勝木先生の、著書、講演活動の実績の一端を下記に掲載させていただきましたので、御覧下さい。

著書:
 区分地上権価格の鑑定評価手法
 (別冊不動産鑑定「新・鑑定研究Ⅰ」住宅新報社刊
 不動産評価読本‐公共用地の取得と鑑定評価‐商事法務研究会刊
 定期借地権に関する実態調査報告書 社団法人日本不動産鑑定協会
 不動産鑑定訴訟法Ⅱ 青林書院(共著)
講演・講師の演題:
 「収益還元法の精緻化にあたっての留意事項」、「不動産鑑定評価基準改正の方向」、「土地汚染地の評価に関する研究」、
 「最近の借地と地代に関する33の論点」、「全国の定期借地権地代・保証金・権利金の動向」、「定借を使った街づくり」、
 「事例に見る値上がりする住宅、値下がりする住宅」、「継続賃料の論点整理」、「継続地代の鑑定評価に関する検討および意見」等多数。
調査・論文:
 「新横浜地区の土地の市場動向調査」、「横浜市旧市街地の土地賃借条件の実態調査」、
 「港湾再開発と鑑定評価上の諸問題」、「港湾物流の計量による公共不当の収益価格調査」、「借地・借家制度の研究」、
 「みなとみらい21事業化ゾーン内店舗のテナント賃料調査」、「よこすか海辺ニュータウン不動産調査報告書」等多数。
◆ご趣味や日ごろの楽しみについてお話しください。
  いまだにアナログレコードのファンです。LPレコードでクラシック音楽やシャンソンを聴くのが趣味です。日本歌謡は、「男と女、夜霧の別れと酒と未練」を唄っているのに対してシャンソンは、ごく普通の日常を詩にしていて、情ではなくて理性である点が好きですね。
  シャンソンのレコードだけで150枚くらい集めています。
  また、レーザーディスクの収集家です。ジャズでもクラシックでも、演奏を映像で見ながら聴くのはまたひと味違った楽しみがあります。
  果てしなく地道なデータ収集と仮説の検証を繰り返しながら、ひとつの法則性を見出すことに人生の大半を捧げてこられた勝木先生の、研究者としてのストイックさ、ひたむきさに真摯に胸を打たれました。また臆することも動じることもなく鋭い視点から問題に真っ向から切り込む姿勢には、今まで先生ご自身が積んでこられた不動の根拠に裏打ちされており、ひたすら圧倒されます。
  その一方で、会話の合間に浮かぶチャーミングな笑顔とお茶目な仕草に、温かみと深い人間性を感じ、思わず引き込まれてしまいます。
  “都市問題を科学する!!”
  不動産鑑定士の枠を超え、一人の研究者として、激動する経済の底流に深く根ざした都市問題を解明し続けてこられた勝木先生のご成果には、一人の利益、一社の利益にとどまらず、社会全体の発展につながる大きな影響を感じました。
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【株式会社 京浜不動産鑑定所/勝木 雅治 連絡先】
  ■所在地    神奈川県横浜市中区尾上町4-47 
          リスト関内ビル      〒231-0015
  ■TEL    045-641-2541
  ■FAX    045-641-2544

  ■ホームページ http://keihin-kan.co.jp/
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