トップページ＞登録不動産鑑定士一覧＞神奈川県＞株式会社 つくる不動産鑑定／川嶋 創（かわしま つくる）

　 昭和39年2月生まれの45歳です。埼玉県上福岡市に生まれ、現在は川崎市多摩区に居住しています。小学校6年生から中学校3年までは親の仕事の関係で旧ソ連邦のモスクワに約3年間在住、高校時代は八王子の全寮制高校に在学、新婚後3年間は旧浦和市に居住していました。
　 大学卒業後はＮＴＴに就職、その後転職しキティちゃんで有名な（株）サンリオに約5年間勤めていました。
　 その後30歳になったときに不動産鑑定士を目指すため勤務先を退職し、子育てやアルバイトをしながら勉強し、苦節10年40歳でようやく資格取得に至りました。
　 先輩事務所で実務経験を約5年間積んだ後、42歳直前で個人事務所を開設、今年2月に法人化し現在に至っております。

　 不動産鑑定士の資格そのものを詳しく知ったのは、友人が目指していたからです。
　 新卒当初から不動産、特に都市再開発等に興味があり、将来的には不動産に係わる仕事をしたいなあという漠然とした思いはありました。勤務していた会社の将来性に不安を抱いていたころ、友人から話を聞き、不動産のスペシャリスト としての魅力から不動産鑑定士になることを目指しました。

　 自分は要領が悪く集中力にも欠けていたこと、さらに民法、経済学、会計学等初めて接する科目が多かったことから、最初は何が何だか分かりませんでした。しかも当初は独学でやっていたものですから一層効率が悪く、勉強内容が良く理解できないまま2年が過ぎてしまいました。その間は家内が正社員として働き家計を支えており、私が長男の子育てを担いつつアルバイトもしていたため、２次試験合格まで６年もかかるという結構悲惨なものでした。

　 今年の2月に法人化しましたが、それまでの名称が「川嶋創不動産鑑定士事務所」という長くて堅苦しいものでした。電話でも名称を最後まで言ったことが無く、いつも「川嶋不動産鑑定事務所です」と略して答えていました。ということで名称は変えたいと常に思っていまして、変えるなら「シンプルでわかりやすいものにしたい」と考えていました。
　 自分の下の名前が「創（つくる）」で、友人からはこの名前で呼ばれることが多く馴染み深かったこともあり、これを新名称に取り入れることに決めました。また、漢字だと堅苦しいのと読めない（「はじめ」と読む人が大半）ということから、平仮名で表記することにしました。

　 まず、依頼者に迎合してばかりで、鑑定士自身が把握した価格水準に基づいていない評価は避けたい ですね。
　 鑑定評価の価格は鑑定士独自の判断であるから、評価する不動産鑑定士によって若干の開差が生じてしまうのは仕方がないと思いますが、その許容範囲を超えた評価書を時々見かけます。（例えば利回りや賃料水準が相場よりも相当に乖離しているもの等）　
　 このような評価は最終的には自分の首を絞めるだけでなく、不動産鑑定士という存在自体を否定するものだと考えます。
　 私は、お客様にわかりやすく、または 十分に納得できる説明をすることを大切にしています。 お客様にとって馴染みの少ない類型だったり特殊な類型だったりすると、どうしても専門用語や日常生活では使用しない考え方が評価書に出てきてしまいます。そんな時もお客様に納得して頂くために、説明には万全を期します。
　 次に当たり前のことですが、基本を大事に しています。
　 特に対象不動産の確定には気をつけています。 意外に思われるかもしれませんが、対象不動産の範囲がずれていたり抜けていたりすることが結構あります。ごくまれにですが、隣接地を評価してしまったという話も聞いたことがあります。違う場所を鑑定評価してしまうというのは問題外ですが、対象不動産の確定については比較的ルーズな場合が見られます。対象不動産がきっちり確定できなければ、その後の作業は全て無駄になってしまいます。
　 最後にこれも当然のことですが、価格のバランスがとれていて、説明責任を果たせる ことが大切だと思います。一部の不動産鑑定士の中には、既定の手法を駆使して不動産価格を流れ作業的に決定する方もいるのですが、「価格」とは、他の財やサービス価格、需要者の購買力、その時々の不動産に対する需要等が複雑に絡まり合って決定されるべきものです。ですから当然、評価時点の差異、需要者の違い、他の財の価格との需給バランス、その時点における不動産に対する有効需要、それらひとつひとつの要素によって価格は変わってくる のです。不動産の位置付けをつかむ バランス感覚が重要 になってくるわけです。
　 説明責任については、これが果たせなければ鑑定士の存在意義は無い と言っても過言では無いでしょう。それはお客様の前でも、役所の担当者の前でも、法廷でも同じなわけです。

　 住宅地の戸建住宅や更地、商業地の貸ビル、マンション、更地等最も一般的な案件を確実にこなします。
　 やや特殊な案件としては、スキー場、ゴルフ場、リゾート施設、風俗店、大工場地、農地等の評価経験も多数 ありますのでお任せ下さい。

　 市役所の用地買収のための評価、銀行からの資産評価や担保評価が中心で、その他証券化評価や相続税のための評価も行っております。

　 少人数の事務所なので、逆にそれを生かした仕事をしたいと考えております。
　 例えば、ＣＲＥとか証券化の仕事は大手鑑定会社さんが得意な分野だと思いますので、個人の方 や 地元(勤務地及び居住地周辺)の中小企業を対象 とした 鑑定評価の需要を掘り起こしていきたい と思っております。特に個人の方の需要にはどんなものがあるか、それをどう生かせるかを中心に営業強化をしたいと思っています。

　 まず、我々の業界は高齢化が進んでいると言えます。そのような中で、時代の変化と共に鑑定評価の手法や考え方、お客様のニーズも刻々と変化 しています。時代の変化に応じて、従来の手法、古い伝統や常識、既定の考え方のみにとらわれず、そこから脱却していく必要がある と思います。新しい鑑定評価手法の導入、新しい視点から市場を読み、多様化する需要に応えようとする試みが求められている と思います。

　 また、不動産鑑定業務に当たって、依頼者に迎合して第３者に説明不可能な利回りを使用して価格を意図的に上げる事例も見受けられます。
　 その結果、「不動産鑑定士はいい加減だ、信頼できない」ということを所々で耳にするようになってきています。このような 不動産鑑定士に対する信頼を損ねるような行為は、毅然と排除していくべきだ と考えます。

　 一昨年までは企画業務推進委員会に所属していました。現在は広域価格検討委員会に所属していまして、昨年は「建物価格の分析」を行い研修会で成果を発表しております。
　また今年は「住宅地の総額から見た地価動向」をテーマに分析を行なっております。

　 お客様に分かりやすくするために面積により報酬額を決めさせていただきました。
　 評価額に応じて報酬を決定している不動産鑑定業者が殆んどですが、それだと評価が終らないと費用が判明しません。

①　不動産鑑定評価報酬額
・　更地（住宅地・商業地）、建物及び敷地（住宅地）
～100㎡	￥157,000円（15万円＋消費税）
～200㎡	￥178,500円（17万円＋消費税）
～300㎡	￥210,000円（20万円＋消費税）
～500㎡	￥241,500円（23万円＋消費税）
～1,000㎡	￥315,000円（30万円＋消費税）
～3,000㎡	￥367,500円（35万円＋消費税）
3,000㎡超	ご相談による
・　建物及び敷地（商業地）
～150㎡	￥210,000円（20万円＋消費税）
～300㎡	￥262,500円（25万円＋消費税）
～500㎡	￥315,000円（30万円＋消費税）
～1,000㎡	￥367,500円（35万円＋消費税）
1,000㎡超	ご相談による
・ マンション
1室	￥241,500円（23万円＋消費税）
・　借地権	上記更地の各報酬額＋[5万円+消費税]
・　底地	上記更地の各報酬額＋[5万円+消費税]
・　借地権付建物	上記建物及び敷地の各報酬額＋[5万円+消費税]
②　調査報告書	￥147,000円（14万円＋消費税）
③　簡易査定書	￥73,500円（7万円＋消費税）

　 ※１　上記は基本類型を抜粋したものです。上記に当てはまらないものについてはお気軽にご相談下さい。
　　　　　なお、件数が複数にわたる場合は、割引の適用もございます。
　 ※2　上記は東京都及び神奈川県内における費用です。他見の場合は別途出張費用、資料代をご請求させていただきます。
　 ※3　筆数が6筆以上の場合は、謄本代(5筆までは不要です)を別途ご請求させていただきます。
　 ※4　簡易査定書の費用は、状況により上記料金より安くなる場合もございますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

　 鑑定評価の善し悪しは、評価料(報酬額)の高い低いではなく、いかに第3者を説得させお客様の役に立つかという中身で決まります。
　 例えば相続に関わる評価を行う際、担当する鑑定士の評価・コンサルティング能力次第で、大幅な節税につながることもある一方で、多大な損害を被る可能性も否定できません。表に出るのは鑑定評価書、しかもその評価額のみかもしれませんが、判断主体は鑑定士個人そのものであり、 不動産鑑定士の考え、判断、人間性が結合して評価額となって現れる のです。
　 お客様の数百万、数千万、数億の大事な資産を守り、有効活用していただくためには、目先の評価料（報酬額）にとらわれず、鑑定士自身の真の能力を見極め、一生涯付き合っていけるような信頼できる不動産鑑定士を選んでいただきたい と思います。
　 当事務所は少人数で運営しているため資産規模の大きい企業等の(本数の多い)評価は人手の関係で難しいと思われます。逆に 個人の方や評価までに時間に余裕のある企業等に対しては、じっくりと親身になってお客様の要望に応えることができる と思います。

　 スポーツが好きで、現在はアイスホッケー、ユニバーサルホッケー(室内)、野球のほかに週2、3回地元のフィットネスクラブに通っています。時々テニスもやっています。
　 この中でも特にアイスホッケーは、氷上の格闘技というだけあって動きの激しさは半端無いですが、スピード感とプレイ後の爽快感はたまりません。これだけスポーツをやっているといつ仕事をしているのだという感じですね。(笑)　
　 他には、買い物(ショッピングではない)が好きで、地元のスーパーはもちろんのこと、用もないのにヤマダ電機、ユニクロ、ＡＢＣマート、有隣堂等に入り浸っています。だから野菜の値段とかは結構詳しいですよ。