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守田実のコラム
森林の価値(2010/06/30) 不動産鑑定士試験に独学でチャレンジする(2010/04/12)
住宅地の規模による市場性について(2010/03/28) アパートの鑑定評価(2010/01/01) 南道路は良いか(2010/01/01)
◆森林の価値  2010/06/30
林地は立木の育成に適しているかどうかの自然的な条件により、価格は大きく左右されます。また、切り倒した木を市場に運ぶコストに大きく依存するため、林道の整備状態や市場までの距離が重要となりますが、日本の山林は地形的に急峻な地勢が多く、また林道の整備が遅れているため、切り出しコストが割高になっています。また人件費の上昇、安価な輸入材との競合により、利益になかなか結びつかないため、放置されたままの山林が増えています。
木材の生産のための伐採は殆ど行われておらず、市場に出回っているのは国有林や県有林で民間からは間伐材が主体となっている地域が多いのも事実です。

林地の評価の一つの方法に、収益還元法があります。これは長期間にわたり立木を育成し、それを間伐・伐採・販売・植林を行うというサイクルの中で、得られる林業収益からコストを差し引いて求めるものですが、収穫量、収入項目及び造林費については林業経営が長期的な観点に立つことから流動的にならざるを得ません。また、実質林業利率については年々下落している傾向にあって、実態の把握は困難な状況にあります。木材価格の低下等を背景とした現況の林業経営に基づく生産性・収益性は低く、収益価格は補助金を考慮しない限りマイナスとなるのが一般的なようです。また、実際の取引において立木の収益性に着目して取引を行われることは少なく、林業経営の将来的な不透明感から、林業経営拡大を目的とする需要者はなかなか見出せません。したがって、収益還元法を適用できる場面は一部の地域を除き難しい状況になっているものと思います。

林業の盛んな、いわゆる森林県では、外資による森林の買収が行われ、本国から連れてきた安い労働力で森林を皆伐してしまい、皆伐した後は植林されずに放置されるという事例があり、問題視されているようですが、一方、二酸化炭素の排出権取引に係る森林売買も準備が整いつつあり、生産財・消費財としての木材価値よりも環境財としての森林価値が認められ始めています。

最近、寄付とボランティア活動を主とする森林再生パートナーとしての企業参加が増えています。有名企業名を冠した「○○の森」というのを聞いたことがありませんか?これらの多くは企業の森林再生パートナー林です。守田 実
森林としての機能は単に立木の価値に止まらず、水源かん養、大気の浄化、土壌形成、生物保全、景観形成など多岐にわたり、生活環境に寄与する森林としての価値を有しているということに多くの人は知っています。
林地の鑑定評価においては、生産財・消費財としての価値は当然考慮しながら、環境財としての林地の価値の把握にも努める必要性がありそうです。

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◆不動産鑑定士試験に独学でチャレンジする  2010/04/12
先日、50歳を目の前にしたサラリーマンの方から、「仕事を辞めず独学で不動産鑑定士試験にチャレンジしてみたい」というご相談を受けました。このコラムの読者の方も同じ様な境遇の中で、悩まれている受験生の方もいらっしゃると思いましたので、コラムを投稿してみました。

受験生の置かれている環境は様々です。勉強をするための全ての環境が整っているというような恵まれた人は不動産鑑定士の試験を受ける人には意外と少ないのです。  
不動産鑑定士を志す方々の基礎的な能力には、大差は無いと思います。
ですが、合格をしたいという強い「意志」と勉強に充てる「時間」と予備校に通う費用やテキスト購入に係る「お金」については、人により大きな格差があると思います。  
これら「意志」と「時間」と「お金」の相乗効果により、合格の可否が大きく左右されるのではないでしょうか。  

先のサラリーマンの方は「お金」と「意志」はあるようですので、「時間」をやりくりすることが大切です。通勤途中や細切れの時間を上手く活かすことです。土日が休みならば、「お金」をかけて予備校に通うこともできますし、予備校の授業のDVD等を購入するなどして通学の時間を節約するとこも可能です。  

一般論ですが、独学で合格するのはかなり難しいでしょう。地方にお住まいとか経済的な事情もあるかとは思いますが、少なくとも何らかの形で予備校のテキストで学習したり、答案練習会に参加されたりすることをお勧めします。
先ほど述べましたように、DVDもありますし、答案練習会も通信でも可能です。試験に係わる一定の「情報力」も大切ということです。  

地方の不動産鑑定士事務所に補助者として勤めながら10年を超える歳月を経て、合格した人も多いです。不動産鑑定士という専門家としての能力を開花させるためには、不動産鑑定士事務所に勤務し実務を覚えながら、勉強もコツコツ積み上げていく方法もあります。強く継続的な「意志」力が必要ですが・・・。
また、今の試験制度では、全く実務を行わないで開業することが可能ですが、この場合、開業後、多様な不動産の鑑定評価を行う実務の場面で苦労が絶えないのも事実です。
合格することは単に通過点に過ぎないのです。

冒頭で、合格するには「意志」、「時間」、「お金」が大きなファクターと述べましたが、「時間」と「お金」は何とか工夫ができますが、「意志」がなければ、合格には絶対につながりません。どんな環境にあっても負けない強い継続的な「意志」力を持って下さい。 合否は紙一重です。自分に納得できるような勉強ができたなら、合格という目標は達成できるものと信じております。

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◆住宅地の規模による市場性について 2010/03/28

この地域の相場は?という質問をよくされますが、相場を語るのは意外と難しいのです。土地は形状、地勢、道路との関係、地積など、様々な個性を持っています。ですから、単純に「坪幾ぐらいですね」とは即答できないのです。
今回は土地の個性の内、地積(規模)に関してスポットをあてて考えてみたいと思います。
結論から申し上げますと、住宅地の土地は、その規模が大きくなればなるほど総額が嵩むことにより、その土地を買える資金力を持った需要者は限定され、単位面積あたりの土地価格は低めになっています。一方で、建物の建築が可能な狭小地の価格は、割高な価格で取引されているというのが実態です。

分かり易くするため、簡単な例を挙げて考えてみたいと思います。
ある分譲住宅地域で、複数の土地が販売されていると仮定します。
土地(A)は、面積100uで単価が¥250,000と仮定すると、総額は¥25,000,000(=¥250,000/u×100u)となります。
その隣の土地(B)は、面積150u、条件はA地と同じで単価が変わらない場合、土地の総額は¥37,500,000(=¥250,000/u×150u)となります。

住宅地を買う人(需要者)は通常、その土地に住宅の建設を行い、自らが居住することを目的とする場合が多いでしょう。30坪の建物を建設する場合、坪単価60万円と仮定すると、建物建設費はおよそ¥18,000,000となります。
その結果、土地(A)では土地・建物の総額は¥43,000,000、土地(B)では¥55,500,000となります。

土地の購入者は通常、住宅ローンを借り入れる場合が多く、また現在の所得や預金の多寡によっても住宅購入可能な金額が左右されるため、需要者の頭の中にあるのは、建物価格を含めた土地・建物の総額です。つまり、住宅地においては購入者が自分の資力で買えるか否かは大きな問題となるのです。

また、地域にはそれぞれ総額での相場が形成されています。例をあげると、横浜の代表的な高級住宅地の「山手」では分譲住宅の相場が仮に¥150,000,000であるとすると、○○区の普通住宅地では¥45,000,000が上限というように、そこに居住する者の所得階層や社会的な地位の違いにより、同じ土地であっても地域によって相場は大きく異なるのです。

A地、B地が仮に○○区に所在する普通住宅地にあるとすると、A地は○○区の総額での相場である¥45,000,000以内にあり、十分に需要が期待されるのに対し、B地は相場を大きく上回っています。

結果的には、A地は、もう少し値段を上げても需要が減少しないと考えられる一方、B地では、地域の相場に近づけないと需要は期待されないと考えられます。
言いかえれば、規模の小さい土地は地域の相場に引き上げられて割高な土地単価でも売れる(これを「市場性の増価」という)が、規模の大きい土地は地域の相場に引き寄せられて土地価格は割安感がないと売れないということになります。この安くなければ売れないという考え方が「市場性の減価」なのです。

土地はそれ自体が孤立して存在するものではなく、その土地が属する地域の特性に左右される結果、土地価格は地域の相場に収斂せざるを得ないということなのです。
だから、よく都会で見られる小規模な土地に3階建の建物が売りに出されていますが、それらの土地の単価はもの凄く割高になっていることに留意下さい。
土地価格は単価的に考える(坪幾ら)という観点と、総額幾らという2面から考えるようにしましょう。


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◆アパートの鑑定評価 2010/01/01
アパートの鑑定評価(簡易鑑定)を依頼される場面は概ね限られています。
多くの場合、中古アパートの売り物がある場合に、収益性に見合った価格はいくらかという評価です。ご依頼者は不動産会社の方もいらっしゃいますが、最近、サラリーマンの方が多くなっています

アパート一棟の売りの公告には必ず、利回り○○%という見出しがつきものです。
ここでいう利回りとはいわゆる粗利回りで満室想定での年額賃料を販売価格で除した率です。
例えば、2階建、4世帯のアパートで月額賃料¥60,000、販売価格が¥28,800,000とすると、このアパートの利回りは10%となります(¥60,000×4世帯×12ヶ月÷¥28,800,000×100%)。10%の利回りということは、単純計算では10年で投資額が回収されるということです。したがって、10年経過後には、年金と同じように一定の利益が見込まれることから、サラリーマンにとっても比較的安全な投資対象と言えるのかもしれませんね

賢明な読者の方は、既に理解されていることと思います。そんな都合の良い皮算用ではないだろうと・・・・・
アパート経営と巷間言われているように、アパートを所有するということは経営であって、何もしなくても収益が上がるということではありませんね。収益に対する費用項目を考えなくてはなりません

アパート経営に係る費用とは、
@固定資産・都市計画税
A修繕費(古いアパートだと、衛生機器等の更新、外壁や鉄部の処理等がかかります)
B水道光熱費(共用部分の電気代、水道代)
C空室損失相当額(賃貸需要が旺盛な地域か、建物の築年等によって大きく異なる)
Dテナント委託管理費(不動産管理会社に支払う費用)
E維持管理費(保守点検費用、清掃費用等)
F火災保険料
これらの費用は新築アパートで収益に対して20%程度、古いアパートだと40%近くになることもあります。

中古のアパートを購入する場合には、費用的観点からの検討は重要です。中古アパートの場合、前年度、前々年度の費用実績は分かるはずです。不動産業者に依頼してこの費用実績を出してもらい、費用・収益計算を行い、実際の手取り額を把握すべきです。

一般の方のみならず、不動産会社の方も、中古アパートの利回りが最重視されて取引が行われています。よく、利回りが10%とはないとね。なんていう言葉を耳にしますが、利回りが高ければ良いという発想は如何なものかと思います。
利回りが高いということは、それだけその物件に投資する危険性が高いということです。地域的に妥当な利回りというものがある程度形成されていて、その利回りを大きく超える物件は要注意です。
そのような物件は結局、建物の維持管理費用が嵩むとか、建物がぼろぼろで修繕費用が大きいとか、近い将来に費用項目を増大させ収益を圧迫する結果となるのです。

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◆南道路は良いか 2010/01/01
敷地が南側道路に接面する画地については、通常、高い販売価格になっていますね。他の条件が同じならば、住宅地の価格は南道路の方が高いのが一般です。
道路は将来に亘り道路としての機能を担保され、道路が廃道となることは通常は考えられず、そのため、日照・通風が将来にわたり確保されるからです。
住宅地の価格を形成する要因としては「日照・通風等の良否」は重要な事項です。この良否により、同じ地域に存する住宅地の価格は大きく変化します。

けれど、全ての事柄に例外があるように、南側道路が必ずしも良いとは限りません
特に道路幅員が4m未満、敷地規模が30坪程度の住宅については、必ずしも南側道路が良いかというとそうではないと思うのです。

まず、敷地面積が小さければ建物の間取りが制約される結果、玄関を南側に配置せざるを得ません。この場合、玄関があることによって1階部分の居室面積は小さいものとなります。
通常、戸建住宅の場合は南側にリビングルームを配置しますが、この家族団らんの場所が狭くなります

次に、プライバシーについてですが、狭い道路に面した南側の居室は、そこを通行する人の視線に晒されます。したがって、カーテンなどで視線を遮断しますが、これでは、日照・通風が阻害されます。

建売住宅の販売チラシをよくご覧下さい。例えば、5棟分に区画割した図面にA棟○○円、B棟○○円などと価格が記述してありますが、いつだって南道路の価格が高くなっているのが分かります。
供給者である不動産業者さんは、消費者が南道路を好むことを良く知っているから、南道路の画地を高く設定します。これに問題はありません。消費者が求めるもの、需要が高いものについては価格が高くなるのはマーケットの原則ですから。

しかし、価格が高い物件は需要が高い物件とは言えても、必ずしも価値の高い物件とは言い難い側面も有しています。
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