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トップページ不動産鑑定士が答える不動産の無料相談>相談No.061

不動産鑑定士が答える不動産の無料相談
【皆様からのご相談内容と不動産鑑定士の回答】
相談No.061 ●件名:北側隣地の雨水排水管が通る
土地売却価格の減少
●相談者: トラトラさん(兵庫県)

当方北側隣地土地所有者が自宅建築に伴い、当方土地に雨水排水管設置を要望しております。仮に当方が設置工事を認め排水管が設置された後、当方土地を売却しようとした場合、不動産価格は排水管がない場合に比べどれほど評価減となりますでしょうか。
【前提条件】排水管設置は土地西側の地上に沿って設置、所有権は相手側に有り、設置についての覚え書きを交わします。当方土地は300坪です。周辺住宅地全体は坂になっており、北側隣地も当方も勾配があります。

★不動産鑑定士【伊矢野 忠寿】からの回答
伊矢野 忠寿

トラトラさん、ご相談頂きありがとうございます。
まず、雨水管を設置と言うことで、減価が発生するのは間違いないと思います。
但し、汚水で無いのであれば、減価の度合いは非常に低いと思われます。

では、どのくらいなのか。残念ながら、これは現地を見ないとお答えできません。
地元の不動産鑑定士に相談してみてください。

>>不動産鑑定士【伊矢野 忠寿】のページはこちら

★不動産鑑定士【守田 実】からの回答
守田 実

汚水の排水がとれないので隣地の地下に配水管を通すということはよくありますが、今回は
雨水の排水施設の設置なのですね。U字溝のようなものでしょうか。
ちょっとイメージがわかないのですが、隣接地の雨水排水管が設置されることによる土地の減価
という質問ですね。

注意したいのは、配水管の位置です。
ご質問の文章では西側の地上に沿ってとありますから、 問題はないかと思いますが、
配水管が通ることによって、例えば新たに建物を建築する際に阻害となるような部分ですと、
土地利用効率が劣ることとなるため、減価率は大きくなるでしょう。

邪魔にならないような位置に配水管が設置されるという条件で、端的に言えば、
当該雨水排水管が設置される面積を本件土地面積300坪で除したものが最大の減価となるでしょう。
仮に本件土地に設置される排水管の長さが20mで幅が0.3mならば、6平方メートル÷991.73平方メートル(≒300坪)≒0.6%
となります。繰り返しますが、これが最大の減価率です。
つまり排水管が通る本件土地部分の価値をゼロと判断したことになります。

配水管が通る部分を相手方に買ってもらうことはできないのでしょうか?
また、排水管を設置する以上、当該部分の土地利用はできないのですから、
その部分に対応する賃料をもらうことはできないのでしょうか?
電力会社の電柱などが敷地に有る場合には、電力会社は賃料を土地所有者に払っています。
年間で千円程度ですが・・・

>>不動産鑑定士【守田 実】のページはこちら

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