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不動産鑑定士が答える不動産の無料相談
【皆様からのご相談内容と不動産鑑定士の回答】
相談No.062 ●件名:底地の売却をしたい ●相談者: 名無しさん(福岡県)

親からの相続で土地を持っており、その上に建物が建っています。いろいろと調べると、建物の所有者に売るか、逆に建物を買い取り、そのあと、土地、建物を売るか、などがありました。底地の適正な価格はどのように算出すればよいのでしょうか。(2か所売りたい土地があり、1か所は路線価などが近くにあり、大体のその土地の金額(道路沿いで105Eでした。2つ目は路線価などないので、固定資産税の数倍?とあったのですが、どのように考えればよいのでしょうか?どのような流れで売却をすればよいのか大雑把な質問の仕方ですが、お教えください。

★不動産鑑定士【守田 実】からの回答
守田 実

大雑把に考えると、第三者に売る場合には、第三者は底地を買っても土地利用はできませんから、
とても低くなります。底地買取業者ですと概ね更地価格の10%〜15%位が相場と聞いています。
地代が高ければ、収益性に基づいた買い手がいそうですが、普通の住宅地だと、
まず第三者が買うことはありません。

借地権者(建物所有者)に買ってもらうのが普通です。この場合、建物所有者は完全所有権を取得すること
(土地利用が自由になる)から、第三者に比較して高い金額で買っても良いということになります。

路線価は本当のところあてになりませんが、105Eということならば、
相続税算定に係る基礎となる価格は105,000円/平方メートル、借地権割合は50%(底地割合50%)ですから、
105,000円÷0.8(補正率)×地積×土地の個別性×50%というところが基礎としての考え方かと思います。
補正率とは、路線価は相続税支払のための価格ですから実勢よりも低く算定されていますので、
実勢価格に近づけるための補正率です。
個別性とは形状や地勢、道路づけなどの土地の個別性を加味するということです。

固定資産税の数倍とあるのは、市街化調整区域などでは路線価は敷設されませんので、
便宜的に、土地の固定資産税に数倍を乗じたものをもって相続税の算定の基礎とするということです。
この土地の固定資産税に数倍を乗じたものが前述の105,000円/平方メートルに相当します。

売却の流れですが、不動産業者に間に入ってもらい交渉することをお勧めします。
なぜなら、当事者間でお話しを進めていくと、過去の借地の経緯や地代の値上げや一時金などについて
一悶着があり、互いが感情的になってしまい、纏まらないことが多いからです。
第三者である不動産業者が入ればお互いに冷静に対処できることと、契約書や重要事項説明書、
引渡しなどについて後々の問題が無いように進めることができます。

底地価格の評価を不動産鑑定士に依頼する場合には、借地権者と連名で依頼されると良いと思います。
どちら側にも寄らない適正な評価ということが担保されるからです。また、不動産鑑定士の評価は、
先ほどの路線価による評価というやり方はしません。両者にとって妥当な評価額が知りたい場合には、
簡易でも良いから地元の不動産鑑定士に相談すると良いでしょう。

>>不動産鑑定士【守田 実】のページはこちら

★不動産鑑定士【伊矢野 忠寿】からの回答
伊矢野 忠寿

ご相談頂きありがとうございます。

底地の適正な価格を知りたいと言うことですが、評価についての話は他の方に任せるとして、
どういう風に売ったらよいのかについてアドバイスさせて頂きたいと思います。

まず、売る相手はなんと言っても建物所有者です。どういう建物なのか、借地契約はどうなっているのか、
細かいことはありますが、その土地が必要なのは、その土地上に建物を持っている人がまず第一だからです。
理論的には、地代収入が目的の人というのもありますが、そういう人を捜すのは至難の業です。
それと、建物を自分で買い取って・・・、というのは、資金力や不動産に関する知識が無ければできませんから、
素人には難しいです。
あとは買い取り業者に売る、という方法がありますが、安く買いたたかれるのは覚悟してください。
どうしても、安くても売りたい場合だけです。

では、どういう風にして価格を決めるかというと、
建物所有者が買っても良いというインセンティブが働く金額が目安です。
これは、このまま何十年も地代を払い続けるより、買った方が得だという判断になると思います。
この判断は、地代が高い・安い、とか、建物の残存耐用年数によって違ってきますので、
ここで地代の何年分とは言えません。まずご自分で判断して、先方と交渉してみましょう。
同意ができれば、契約書を作成して、売買代金を受け取るのと引き替えに
所有権移転登記の手続きをするだけのことです。

鑑定評価の話からははずれてしまいましたが、ご参考となれば幸いです。

>>不動産鑑定士【伊矢野 忠寿】のページはこちら

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