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不動産鑑定士が答える不動産の無料相談
【皆様からのご相談内容と不動産鑑定士の回答】
相談No.063 ●件名:資産価値、土地の値段について ●相談者:名無しさん(大阪府)

建築条件付き、分譲地で新築を計画しています。ローン審査中にローンの承認がおりなければ停止という条件付きで先に契約を済ませ、手付けを入れてる状態です。その間家のプランの方はどんどん進んでおり、ほぼ完成に近い状態まできました。そんななか、一件融資を受けれなかった銀行で、原因が土地にあることが分かりました。隣接する土地と購入土地との境目にマンホールが3カ所あり、下水管が最大で30cm程越境しているということ等で資産価値が低めと見られます。結局銀行が思う資産価値と借り入れ金額が見合わなかったため、審査に落ちたと推測するのですが、その土地の実際の価値より価格を上乗せして売り出すという方 法は、どこの業者でもあることなのでしょうか。土地が原因で融資が受けれない銀行は1件だけなので、調べたところ今の段階での値下げ交渉は不可能というこ とで、値下げはあきらめましたが、住む事になったら将来、万が一売るとなった時、売れないのでは…と不安です。ちなみに土地は都心駅前、14区画分譲地内の1区画。開発道路に面した21坪。袋小路になってます。建坪12坪に2階建てを予定しています。現在まだローンの審査中。通り次第確認申請へ進むという段階です。よろしくお願いします。

★不動産鑑定士【伊矢野 忠寿】からの回答
伊矢野 忠寿

ご相談頂きありがとうございます。

袋小路の土地と言うことですが、旗竿のような形状をした専用通路(敷地延長という言い方もします)の有る土地、つまり、道路から車を置く程度の幅の土地の先に、建物を建てるスペースが
ある土地とお見受けしました。これを前提にお話しさせて頂きます。

まず価格について言えば、「実際の価値より低い」という事ではなく、業者側としては、そういうリスクを抱えた土地に対してそれなりの値段を付けたのだと思います。それに対して銀行の方は、資産価値と言うよりは、そういった問題を抱えている土地についてリスクを感じ、融資を見送ったのだと考えられます。

自分の経験では、敷地境界にマンホールを設置するという例は聞いたことがありませんが、もしかしたらそちらでは一般的なのかもしれません。しかし下水管の越境については、通常であれば契約前の重要事項説明で話があったはずです。そうだとすると、現段階で解約は難しいでしょうから、受け入れる他は無いでしょう。
(本当に説明を受けていなくて、重要事項説明書にも記載が無ければ、解約できる可能性が有ります)

再販については、どんな業者がどういった分譲をしたかわかりませんが、適法な開発許可によってできた分譲地であれば、再販できないということはないと思います。また、その越境箇所が専用通路の部分にあるのであれば、将来的には下水管の交換時に支障がある程度で、大きなトラブルになる危険性は低いと考えられます。

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