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不動産鑑定士が答える不動産の無料相談

【皆様からのご相談内容と不動産鑑定士の回答】

相談No.064
●相談者:パンダさん(東京都)件名:路地状敷地の減額要素と減額率

いわゆる旗竿地といわれている敷地が対象です。具体的には
(1)対象の敷地面積は400平方メートル(20m×20m)
(2)路地部分は私道で幅1.5m×長さ20mで、公道4mに接しています。
(3)路線価は100万円/平方メートル(仮)
(4)第一種低層住居専用地域(建蔽率:40%、容積率80%)
このような条件で、対象敷地における土地評価額額の減額要素と減額率を教えて頂きたい。
現時点では減額要素項目として
・袋地による減額、
・特殊建物制限による減額
・路地状敷地の建築制限による減額
・間口狭小奥行長大による減額
があると考えています。項目の過不足、各項目の減額率を教えてください。よろしくお願いします。

★不動産鑑定士【守田 実】からの回答

守田 実ずい分と不動産の評価に詳しい方だと思いました。

路地状敷地(袋地)は、路地状部分と有効宅地部分で構成されています。

パンダさんのご質問では、路地状部分は「私道で幅1.5m×長さ20mで公道4mに接しています」
ということですが、「私道」というところがちょっとひっかかります。隣接する土地の利用者がいつでも
通行可能な私道(不特定多数の人が行き来可能)ならば建築基準法の道路扱いの可能性があります。
一応、基準法上の私道か否かの調査が必要でしょう。
単に有効宅地部分につながる路地という意味合いで私道と言われているのでしょうか?この点、わかりません。

もし、路地状部分が建築基準法の道路扱いが無く、単なる路地状部分ということであれば、
本件土地(幅1.5mで幅員4mの公道に接している)は無道路地に準じた土地となります。
基本的に建築可能な土地は建築基準法上の道路に2m以上接していなければなりません。

本件土地の場合、間口が0.5mほど足りませんから、原則として建物は建てられません。

この場合、その足らない部分の土地を取得できるか否かにより大きく減価率は異なります。

用地を取得できることを前提に、用地取得後の袋地としての価格を求め、それから想定される用地取得価格を
控除した額に、用地取得可能性(割引率)を乗じて価格を求めることとなりましょう。
不動産鑑定士の裁量が多く介在することになるでしょう。

袋地の減価要因としては、だいたいパンダさんの考えている事項でよいと思います。標準的な土地との
比較における土地利用効率阻害の程度と行政の建築制限に係る減価要因が主となると思います。

残念ながら、パンダさんのご質問に対して単純に減価率を申し上げることはできません。

>>不動産鑑定士【守田 実】のページはこちら

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