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不動産鑑定士が答える不動産の無料相談

【皆様からのご相談内容と不動産鑑定士の回答】

相談No.065
●相談者:光の料理人さん(神奈川県)件名:マンションの価値の鑑定の可能性

建築基準法に定められた耐震強度以下のマンションについてお伺いします。
現在の状況でのマンションの価値はローンの借り換えを拒否されている状況を考えるるとゼロだと思いますが、仮に耐震補強をした場合の不動産価値を算出することは可能なのでしょうか?
その際に、一部の戸の専有面積や部屋の形状や意匠が変わり外壁にもプレートが貼られるなどかなり現状から見た目、居住性的にマイナスになる耐震補強をした場合と、外観、専有面積ともほぼ現状のままで免震工法による補強をした場合の価値を比較したいのですが、そのようなことが可能なのか?また可能であればどのような準備が必要なのかなどをご教授いただきたいのです。よろしくお願い申し上げます。

★不動産鑑定士【守田 実】からの回答

守田 実光の料理人さん、こんにちは。
なんだかとっても美味しそうな料理を作って下さるようなハンドルネームですね。

さて、今回のご質問はかなりややこしいですね。専門用語は避け分かりやすくご説明します。けれど
ちょっと大雑把になりますが。
耐震工事や免震工事に要する費用的な側面から検討してみたいと思います。

(1) 現マンションの設計図に基づいた建物全体の現在時点の価格を求める。

(2) マンション敷地全体の現在時点の価格を求める。

(3)  (1)+(2)=設計図に基づいた現時点の一棟全体の土地・建物の合計

(4) 耐震補強又は免震工法に要する価格を見積もり書などで把握します。

(5) (3)-(4)=耐震補強後のマンション全体の価値

なぜならば、耐震基準に適合するためには、それだけの工事費用がかかるから。別の観点からみると、工事をして耐震基準に適合した建物であれば、まっとうな価格で取引されるから。

(6) ちょっと乱暴だけど、(5)の価格に登記簿に記載されている専有面積の持分割合を乗じて、光の料理人さんの住戸の価格を算出する。

(7) 目安として、(4)の見積もり価格を(3)の価格で割って100をかけたものが、耐震性のないマンションの価値の下落率相当。

(8) 他の鑑定方法(取引事例から比較して求める方法や賃貸してどれだけ儲かるかという収益から求める方法)で算出した価格にこのマンション価値の下落相当率を本マンションの個性として反映すれば、なんとかできるのかなと思います。

やり方にもよるのでしょうが、一般には免震工法の方が耐震工法より値段が高いと思います。
仮に光の料理人さんがお考えのように、耐震工法では意匠などが変わり価値が下落するということならば、
一つの考え方として、免震工法での見積額と、耐震工法での見積額の差が価値の比較についての目安になるかと思います。なぜなら、免震工法では、それらの意匠の問題、居住性に問題はないのだから。
ただし免震工法と耐震工法で、耐震性に同じ強度を保てるということであればですが。。

簡単に書きましたが、少しでもお役に立てましたでしょうか?

準備するものとしては、設計図書、建築請負契約書、建築確認書類・図面、各種見積もり書、
分譲時のパンフレット類などは必要です。

>>不動産鑑定士【守田 実】のページはこちら

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