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不動産鑑定士が答える不動産の無料相談

【皆様からのご相談内容と不動産鑑定士の回答】

相談No.069
●相談者:りんごさん(青森県)件名:土地の分筆に関して

現在、義理父の名義で畑で登録されています。旦那は長男で、将来的に親の面倒をみるため近くに家を建てる事になりました。家を建てるにあたり、農業振興地域外の為、宅地の転用が可能だと言われました。しかし500平方メートルまでしか宅地に出来ないと言われ、測量し分筆し旦那の名義に変更しようとしたのですが、将来的には義理父の名義の土地は旦那が相続する予定でいます。分筆する必要がありますか?土地に関してどのようなお金がかかりますか?教えてください・・・

★不動産鑑定士【伊矢野 忠寿】からの回答

伊矢野 忠寿りんごさん、ご相談頂き、ありがとうございます。

このケースは都市計画法、農地法、不動産登記法が絡む厄介な案件ですが、実は良くある話で、
実務上は分筆することがほとんどです。でないと、宅地の農地の区分が面倒だからです。
後々のことも考えると、分筆することをお勧めします。

次に、旦那の名義にするという事ですが、現時点で名義を変えるとすると、方法としては
1.売買  2.(生前)贈与  の2通りが考えられます。

1.売買の場合は、実際に金銭のやりとりが必要で、りんごさんのご主人にそれだけの資力があるのか(お金をもっているのか)がまず問題となります。そして売買した場合に、義父のほうに土地を売ったときにかかってくる譲渡所得税が発生する可能性が有ります。

2.贈与の場合、今は相続時精算課税という方法があります。これは生前贈与を受けた時に発生する贈与税を、相続発生時まで繰り延べるという考え方です。一般的なやり方なので、税理士さんにも勧められるかもしれませんが、土地の下落局面では税金で損をする可能性が有ります。

だったら、どうせいずれは相続するのだから、分筆だけしておいて、相続発生まで名義変更はしない方が良いという考え方もありますが、相続時精算課税にしておけば、相続発生以前に自分が間違いなくもらえる部分を確定できるため、兄弟が居る場合に、その部分についてはもめなくて済むというメリットもあります。

相続に関しては、ご相談の土地以外にトータルで考える必要が有ります。不動産鑑定士は、そういったご相談に乗ることが出来ますが、具体的な税金の計算をすると、税理士法にひっかかりますから、その先は税理士さんにお願いします。

>>不動産鑑定士【伊矢野 忠寿】のページはこちら

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