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不動産鑑定士が答える不動産の無料相談

【皆様からのご相談内容と不動産鑑定士の回答】

相談No.070
●相談者:困ったビジネスマンさん(広島県)件名:隣地の通行料

ある会社の遊休不動産の担当者です。当社の敷地内に,使用中の建物1棟と遊休建物1棟とがあり,このうち遊休建物を甲社に売却することとし,当該底地部分の土地(約1,000平方メートル)に加え駐車場・倉庫用地として,計3,000平方メートルを売却することとしました(以下「本物件」)。本物件には,公道とアクセスできるルートが2ルートあり,このうち1ルートは本物件と容易に出入りできます。しかし,もう1ルート(以下「本件ルート」)は,本物件と公道との間に,当社と第三者(乙)との共有地(持分2分の1,約230平方メートル)があります。先日,売却処分に伴う境界確認において,乙から「本件ルートを当社以外が利用する場合は契約を交わしてほしい。通行地役権の設定等が必要である。」との指摘を受けました。なお,乙の自宅は相当離れた場所にありますが,本件ルートを利用した駐車場を経営しているため,共有地になったものと想定しています。

さて,質問ですが,乙と何らかの契約を締結する必要があるとして,地役権設定対価というか,使用料というかは別として,「通行料」の水準を念頭に,乙と協議する必要がありますが,相場・水準はどのように考えるとよいですか。当方で調査したところ,次のような考え方があるようです。

1.ある書籍から引用
道路として利用する土地の価格は当該土地価格の10%~20%程度,年額使用料は10%~20%程度,永年一括補償は5年~10年分である。
・年額使用料   土地価格×(1~ 4%)
・永年一括補償 土地価格×(1~ 4%)×(5~10年)
=土地価格×(5~40%)

2.法律のQ&A(okwave)
道路として利用する土地の価格は当該土地価格の10%程度,年額借地料は固定資産税の3倍程度である。
・年額使用料  土地価格×10%×(1.4%×3)
=土地価格×0.42%

3.あるホームページ
次の安い例と高い例との間で検討すべし。
・安い例 固定資産税の2倍
・高い例 駐車場料金を基準に,当該面積での駐車可能台数(2.5m×5.0m=12.5㎡/台)を算出し,当該駐車場料金を乗じて算定。

4.知合いの鑑定士のコメント
土地の利用状況は基本的に変わらない。
永年一括補償として,「土地価格×6%」程度でよい。

いずれの場合も,「決まったルールはない」としています。どのように考えたら,よいでしょうか。

★不動産鑑定士【伊矢野 忠寿】からの回答

伊矢野 忠寿ご相談頂き、ありがとうございます。結論から言うと「どれでも良い」です。
賃貸借は契約ですから、公序良俗に反しない内容であれば、貸し主、借り主の双方が
納得するところで決めれば良いのです。
あれこれ悩むより、交渉に当たって、決めてしまう方が早いです。その際に、こういった考え方があるとして、先方に4つの考え方を披露して選んでもらえば良いと思います。気になった点を挙げさせて頂くと、

1.そもそも本件土地については、御社が持分を継続して保有する意味があるのか?
一緒に売却してしまえば、この問題は起こらないのではないか。

2.本件土地は固定資産税が課税されているのか?算定根拠として固定資産税の何倍というのは、固定資産税がコストであり、それに貸し主の利益が乗っているという考え方が基本であり、固定資産税がかかっていないならば、その基礎が崩れてしまうので、地代を払うのではなく、承諾料若しくは通行権設定対価として一時金の授受で終わるという考え方もある。

という事です。

いずれにしても、通行地役権の話を持ち出してくる地主さんであれば、何らかの考えはあると思います。十分に話を聞いてみれば、答えは出るような気がします。

>>不動産鑑定士【伊矢野 忠寿】のページはこちら

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