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不動産鑑定士が答える不動産の無料相談

【皆様からのご相談内容と不動産鑑定士の回答】

相談No.083
●相談者:すずさん件名:地代の適正価格について

この度はお世話になります。
借地人が借地上にマンションを建築し、一部を収益不動産として運用している場合の適正な地代はいくらになるのでしょうか。現在月額約2万円の地代を頂いています。マンションの収益は月額合計100万円程度との事です。マンションの収益に対して地代が安すぎるのではないかと以前から不満を持っておりましたが、地代の値上げが正当かどうか、また地代の適正価格や算出方法がわからなかった為、ご相談させて頂きました。
【概要】
昭和62年に両親の土地を相続し、姉妹で共有しています(各1/2所有)。土地の全体に姉がマンションを建築し、1~2階を賃貸用に、3階部分を自宅として利用中。親族間なので土地賃貸借契約書等は作成しておりませんでした。地代約2万円(月額)。マンションの名義は姉1人です。土地の固定資産税額は総額約 15万円。姉と1/2ずつ負担しております。姉から聞いた話では賃貸の収益は月額100万程度との事です。何卒宜しくお願い致します。

★不動産鑑定士【伊矢野 忠寿】からの回答

伊矢野 忠寿ご相談頂きありがとうございます。まず、残念ながら具体的にいくらかを言うのは、
インターネット上の無料相談ではできません。個別にご相談ください。

次に、すずさんの考え方は、一部間違っています。

マンションの賃料収入は、お姉さんが建てたマンションが稼いでいるものです。
お姉さんは、マンションを建てる費用を投資しているわけですから、賃料はその投資に対する収入です。当然建物にかかる固定資産税やら保険料やらのコストもお姉さんが負担しているはずです。土地と建物の資産価値の割合がわかりませんが、リスクを取った人がリターンをもらえるというのが道理だと思いませんか?

仮に土地を駐車場に使っていたらどうでしょう? この場合、お姉さんの投資は少ないですが、収入も少ないことになります。その場合、同じ主張はしませんよね?

一方で、土地の使用方法によって地代の額を変えるというのはあり得ることです。
しかしこれは、土地の使用者が儲かるものを建てるから地代を高くするという事ではなく、堅固な建物(鉄筋コンクリート造等)の様な、すぐには解体が出来ない建築物を建てて、その間地主の利用が制限されるための補償という考え方です。

どうしても納得がいかないようであれば、地代の適正水準については、地域をよく知っている不動産鑑定士にご相談ください。

>>不動産鑑定士【伊矢野 忠寿】のページはこちら

★不動産鑑定士【守田 実】からの回答

守田 実地代については、一般にその土地の価値と比較して低廉な場合が多いです。

当該不動産の付近において同じ様な借地の地代相場が分かれば良いのですが、一般の方には
難しいでしょうか。方法としては、周辺の不動産業者さんに相場を聞いてみることでしょうね。
不動産業者さんに間に入って貰って、地代の値上げ交渉をお願いする方法が近道だと思います。

それから、今からでも契約書を作成するべきです。現在の地代、契約面積、借地の目的、契約期間、地代値上げ・値下げの条項、更新料の発生の有無、その他一時金の有無などの最低限の条文を同意の上、作成して下さい。旧法の借地ですから、その契約は永遠に続くと考えるのが普通です。契約をあやふやのままにしておくと、次の世代の方に迷惑をかける結果となることもあります。

確かに年額の固定資産税額が7万5千円の負担に対して、年額収入が24万円となると、手取りは16万5千円(費用割合約31%)ですから、単純に考えると土地を所有することによるメリットとしては小さいような気がします。また、すずさんは土地を全く利用できないのに、お姉さんは自宅と収益物件としてのマンションを所有しているのは不平等などと思われる気持ちは分かります。

しかし、現在月額2万円としている以上、仮に相場がかなり高い水準でも、あらたに改定する賃料は相場の地代水準には遠く及ばないでしょう。これは継続している借地の地代は、お互いに合意している改定前の地代に大きく左右されるからです。

すずさんがお持ちの共有土地をお姉さんに買取ってもらうという方法もあります。残念ながら底地の評価となりますので、一般にはそれほど高い価格とはなりませんが、地域によってはある程度の纏まった価格となることはあります。

>>不動産鑑定士【守田 実】のページはこちら

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