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不動産鑑定士が答える不動産の無料相談

【皆様からのご相談内容と不動産鑑定士の回答】

相談No.084
●相談者:ぷりんさん(千葉県)件名:建物の解体後査定

築41年、木造瓦葺平屋 相続により共有者2名。昭和47年 建物新築価格600万。被相続人の死後、居住者なし。税金含む管理維持を共有者1名のみで行っていた為、老朽化による近隣への迷惑等を考え(実際あった。)この夏に解体。しかし、もう1名の共有者より損害賠償請求訴訟を起こされています。建物が存在しないので鑑定は事実どんな情報があっても無理なのでしょうか?又、裁判官の発言の中で、逆に建物がない方が残った土地の価値は上がることもあると聞きましたが、それはどのような場合でしょうか?困り果てております。どうぞ宜しくお願い致します。

★不動産鑑定士【小野坂 圭裕】からの回答

小野坂 圭裕ご相談に回答いたします。建物が無い状態では、土地のみの鑑定評価(更地価格)となります。
建物が古く価値が無い場合には、更地価格から建物解体撤去費等を控除することがあります。
評価では「取り壊し最有効」と言い、更地価格の方が古家付き状態の価格を上回るケースです。
以上、よろしくお願いします。

>>不動産鑑定士【小野坂 圭裕】のページはこちら

★不動産鑑定士【守田 実】からの回答

守田 実ぷりんさん、こんにちは。

何とも悩ましい問題ですね。田舎の実家の空き家については、社会的な問題となっていますね。
老朽化した古い実家を近隣の方から「草木が放置されている」とか「火事があったらどうする」とか
クレームがあった場合、どのように対処したものか頭を悩ます問題です。私も大いに悩むことでしょう。

今回の場合、ひとつには共有者の同意を得ずに建物を取壊してしまったこと、ひとつには土地の固定資産税が増加してしまうという問題があります。

建物の簡便な維持管理を除き、処分・売買等にあたっては、共有者の同意が必要です。この点について争いがあるならば、ぷりんさんはとても不利です。

また土地の固定資産税は住宅が建っている以上においては、概ね6分の1に軽減(但し、面積による)されていることから、単純に言えば、来年から土地の固定資産税は6倍になることが予想されます。これは痛い。但し、行政によっては空き家となって放置されている建物の取壊しについていろいろな減免処置をする場合もあるようですが。

築後41年を経過する木造平家の住宅については、仮に現存していたとしても価値はゼロと判断されると思います。不動産鑑定では現に存しない不動産の評価は困難ですが、当時の住宅地図、建物設計図書、建物の写真、建物の固定資産税、建物の滅失届け、法務局備付の建物図面、登記簿謄本などの資料が揃っていれば、想定上の条件を付して「意見書」として評価は可能でしょう。ただ、おそらく価値はゼロです。

裁判官が、建物がない方が残った土地の価値が上がる場合もあるとの見解を示したのは、たぶん、建物の取壊し費用がかかることを考えれば土地のみ(更地)の方がその負担がなくなり、価格が上がるとの単純な判断かと思われます。ただ、千葉は広い。千葉県の都市部であれば、更地への選好性が高いため、上記のようなことも言えますが、農村部であれば、家が建っていた方が、需要が高い地域もあります。

法律的なことは私には分かりませんが、不動産に強い弁護士に相談するべきです。不動産に強い弁護士とは、例えば千葉県内の宅建協会で顧問をしている弁護士などです。

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