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不動産鑑定士が答える不動産の無料相談

【皆様からのご相談内容と不動産鑑定士の回答】

相談No.087
●相談者:ピンクさん(神奈川県)件名:住んでいる家が急傾斜地崩壊危険地区指定に

賃貸住宅で2年前から、暮らしています。今年、その家が急傾斜地崩壊危険地区指定を受けました。近々、契約更新なのですが、怖いので、引っ越そうか悩んでいます。家賃とか安くなれば、また考えるのですが。このような場合、契約更新時に、家賃の減額など交渉できるのでしょうか?

★不動産鑑定士【守田 実】からの回答

守田 実急傾斜地崩壊危険区域は、急傾斜地の崩壊により危害が生じる恐れがある家が5戸以上
連たんする傾斜角度が30度以上、高さ5m以上の崖がある場合に、その崖地の所有者及び
その危害が生じる家の所有者が連名(基本的に全員の同意)により都道府県に申請し、
条件に合致する場合に都道府県が指定します。そして、一旦、指定されると、都道府県により
堅牢な擁壁等の工事が無償で行われます。

したがって、急傾斜地崩壊危険区域という名称は少し恐ろしい感じはしますが、いずれは都道府県により堅固な擁壁等が施工され、安心して居住することができる結果になります。そもそも入居時において崖の存在はあったわけですから、ただ単に指定されただけで土地の価格が減少するとは言えないと思います。むしろ堅固な擁壁等が施工され、崖が保護される結果、プラス面に作用することでしょう。

昨今、東日本大震災を契機に、災害マップなどが地方公共団体により発表されていますね。急傾斜地崩壊危険区域とよく似た法律で「土砂災害防止法」による「土砂災害警戒区域」などの指定があります。この指定の目的は、「危険の周知」に重点が置かれています。したがって、急傾斜地崩壊危険区域のように、危険箇所について擁壁等を施工したり、法面保護をしたりしません。ただ、危険ですよ!と注意喚起をするだけです。この点が、急傾斜地崩壊危険区域とは大きく異なります。

土砂災害警戒区域に指定されたならば、それはちょっと感じが悪いですよね。なにせ、指定するだけで、何らの工事もしないわけですから。この場合には何らかの土地価格の減少があるかも知れませんね。

ぼくが、ビンクさんに申し上げたいのは、今は賃貸だから良いけれど、将来的に家を購入する場合には、地方公共団体が発表している災害マップなどを良く見て、何ら問題のないと思える住宅地を選択することだと思います。そのほか、古い住宅地図(大きな図書館に行けば古い住宅地図はあります)を見て地歴の調査をしたり、その他、自分でできることはたくさんあります。

「指定」されたから問題ではなくて、指定されるような土地を選択することが問題なのです。

>>不動産鑑定士【守田 実】のページはこちら

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