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不動産鑑定士が答える不動産の無料相談

【皆様からのご相談内容と不動産鑑定士の回答】

相談No.089
●相談者:トコトコトトロさん(埼玉県)件名:不動産売買時の平地につけられた減額率について

不動産の売買にあたり、困っています。お教えください。店を閉店した実家に不動産屋が譲ってと来ました。
土地45坪/長方形・平地/北側13mの公道・北側1.8mの私道で持ち分無し・行きどまりで奥に2軒の角地です。
購入希望額を聞きましたら、公示価格から古建築のため解体費用を引いての提示でした。あまりにも解体費用が高く納得できず、不動産屋から鑑定士をいれてその評価での再相談となりました。(建物・店側2階建て鉄骨・モルタル・瓦棒葺112平方メートルと接続の木造トタン葺52平方メートル
その結果、鑑定書は26年4月1日現在の公示価格251千円で、土地36474ー解体費用3324=33150の評価の提示を受けました。しかし、土地に 3%の減額率がありました。理由は下水道が私道を使用している、購入者は新たに了解を得なくてはならず、費用も掛かる。また、私道者から陳情を聞いたのコ メントです。ガス会社/水道業者に聞きましたら、新築なら行動から工事をする。古管は使えないの話しです。実家は私道側に玄関もあるが、店からも出入りしており、クレームを受けていませんでした。評価減の補正項目にもなく、平地で公道に面しているのに、なぜ、減額なのでしょうか。また、解体費用は、私どもが、直接業者に見積もり合わせが出来ないのでしょうか、解体費用は私たちが支払い、土地のみの取引としたいのです。(鑑定士の解体見積もりは、机上での計 算を2社で行いその平均値での表示額です)
不動産鑑定士が評価をしたら、それに従わねばならないのでしょうか、不信でなりません。どうか、土地減額率の判断と、解体見積もりが取れるのかをお教えください。

★不動産鑑定士【伊矢野 忠寿】からの回答

伊矢野 忠寿ご相談頂きありがとうございます。相談者様はかなりきっちりされている方のようですね。
ですので、なおさらわからない事が多く、お困りのことと思います。

まず、不動産鑑定士が評価をしたら従わなければならないのかというと、鑑定評価書に法的な効力はありませんから、100%従う必要はありません。しかし、不動産鑑定評価額で取引しましょうということで事前に納得し、了解があったなら、「評価額が信用できない」というのは先方にとって「話が違う」という事になると思います。

次に、解体見積もりについてですが、解体業者はいくらでもいますので、インターネットでも口コミでも探してきて見積もりをすれば良いです。解体費用が相談者様持ちということであれば、そうするべきだと思います。但し、解体業者が良質ではなく、更地として引き渡した後に、何か解体に起因する問題が発生したら、それは一義的に相談者様が責任を持ち、それについて解体業者に請求するという事になります。ちなみに自分が仲介をしていた頃は、個人間の取引であれば売り主に解体をお願いしていましたが、買い主が不動産業者であれば、現況有姿ということでリスクを業者に持たせていました。

土地の減価率についてですが、正確なところがわからないので、何とも言えません。質問文を読む限り、相談者様は下水道についてガス会社/水道業者に聞いていますが、肝心の下水道工事の会社には聞かれていないようです。ガス・水道は「供給」してもらうものですが、下水はこちらから「排出」するものですので、根本的に違います。(専門的な話は省略します)

幅員13mの公道に面していると言うことですが、下水については何らかの理由で公道への接続が出来ないのかもしれません。私道からの引き込みとなれば、いくらかの減額は必要だと思います。それがどのくらいになるかは、調査してみないとわかりません。仮に公道側の下水管に接続することが出来るのであれば、更地にして私道側の埋設管を使用しない以上、減価は不要であると考えます。時間があれば下水の事業者(市町村)に確認してみることをお勧めします。

納得のいく取引が出来ることをお祈りします。

>>不動産鑑定士【伊矢野 忠寿】のページはこちら

★不動産鑑定士【守田 実】からの回答

守田 実こんにちは、横浜不動産鑑定の守田実です。
ご相談内容を拝読致しました。

対象不動産を調査せず、実際に現地にも行っていない状況でのご回答なので、
あくまでも私見だとお思い下さい。

まず、下水道の引き込みが私道を介していることの減価率につきましては、本件土地が公道にも面し、新築時において、その公道から分岐し各種ライフラインを引き込むことが可能ということならば、大きな減価要因にはならないと思われます。但し、現時点では下水を当該私道より流しており、その廃止等に際しては私道所有者に対して何らかの金員を支払う約定なり覚書があるかも知れませんし、現実に通行に使用しているならば、通行に対しての約定等がある場合があり要注意です。

3%の減価修正は担当した不動産鑑定士の判断であり、そもそも私が議論する立場ではありませんが、あえて申し上げるならば、3%は単なる率に過ぎません。具体的に3%とは金額になおすと幾らになるのでしょうか?
例えば、減価する前の土地価格総額が30,000千円だとすると3%は1,000千円になります。仮に「購入者は新たに了解を得なくてはならず、費用も掛かる」のであれば、実際に了解を得ること等に要する額と比較して高いのか安いのかという検討はすることが出来ると思います。

次に、解体費用につきましては、端的に申し上げるならば、ご自分で何社かの解体業者様にお見積りをお取りになれば宜しいと思います。解体費用をご自身で負担することは自由です。トコトコトトロさんが一番気にされている点はこのポイントですからね。ただ、解体条件を一定にして説明をしないと、解体業者様のお見積りは各社で大きく異なることがありますので、依頼する場合には、解体業者様にどの範囲まで仕事を任せるか明確にした上で、ご自身の責任で行なって下さい。

不動産鑑定士の提出した鑑定評価額は合理的な市場を前提に評価するものですが、実際に取引するのは、トコトコトトロさんと不動産業者さんとの相対です。ですから、契約自由の原則からしても、双方が納得するならば、不動産鑑定評価額に従わなくてはならないという性質のものではありません。

ただ、不動産鑑定士は不動産評価の専門家として、できる限り客観的に評価を行っていますので、一定の妥当性を持った鑑定評価額であることについては信頼して頂けましたら幸いです。

>>不動産鑑定士【守田 実】のページはこちら

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