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不動産鑑定士が答える不動産の無料相談

【皆様からのご相談内容と不動産鑑定士の回答】

相談No.090
●相談者:富士さん(神奈川県)件名:地代価格

札幌JR●●駅からとほ7分の住宅地、昭和31年に借地を借り家を立て昭和61年に最初の更新を行い、先日地主側から現状22000円の地代を払っていましたが、地主夫妻・司法書士・甥2名から建て替えに当たり権利金2000万と地代が17万になるその後FAXで16万最後は弁護士を入れて10万8千円の一方的に手紙が来ました。地代の算定方法は1坪当たり500円と地元の不動産屋に確認しましたが。土地の評価は路線価の8割が評価と聞きましたが、どういったものなのでしょうか、先方が96坪の該当金額が4000万その半分2000万の権利金と評価してきたので、基本的な土地の評価額の鑑定法を教えていただきたいのですが、よろしくお願いいたします。

★不動産鑑定士【守田 実】からの回答

守田 実

こんにちは、横浜不動産鑑定の守田実です。ご相談内容を拝読致しました。

資料も無く、また対象不動産を調査せず、実際に現地にも行っていない状況でのご回答なので、
あくまでも私見だとお思い下さい。また、この回答に対して何ら責任を持つことはできませんこと
ご了承下さい。

継続中の地代(継続地代)の改定地代は、前回合意した地代が基準となります。なぜなら、前回契約時に設定した地代は当事者(地主と借地権者)が合意(納得)したも のであるから、改定時における地代もその合意した額に大きく影響されるのです。そのため、現状の地代が周辺の地代水準と大きく乖離していようが(仮に著しく低廉であっても)直ちに当該地域の地代水準にはなりません。

この点、新規に借地契約をする場合(新規地代)とは大きく異なります。

それを踏まえ検討すると、現状¥22,000の月額地代が¥108,000になるということは、約4.9倍もの地代値上げとなります。これはいささか地主に優位となる改定だと思います。

ただ、地主としては、長年に亘り低廉な地代が続き、場合によっては年額地代が固定資産税等と同額以下となることもあるため、土地を貸しているメリットにはなりませ ん。借地契約はなかなか解除することはできませんから、今回の場合のように建替え等の何かの機会に一時金という形で低廉部分を取り返そうとします。正直、その気持ちはわかります。

さて、今回の一時金(権利金)とはどのような意味での権利金なのでしょうか?名称だけではいろいろな意味があるので、分かりません。文面から察するに建て替え承諾 料なのでしょうか?更新料も含むのでしょうか?

借地に係る契約については、地域性(地域的な取引慣習)と契約当時者との個別性(契約の経緯その後の賃料改定の経緯など)が強いので、¥20,000,000という権利金 の授受が行われることもあるかもしれません。また対象不動産は住宅地に所在するということですが、建物を普通の木造住宅(非堅固建物)から鉄筋コンクリート造(堅 固建物)などに変更する場合には条件変更承諾料も必要だと思います。

ただ、誤解を生じることを恐れずに申し上げると、権利金としては相応に高いものであると思います。

また、土地の評価は路線価(相続税路線価のことでしょうか)につきましては、土地価格を査定する場合に参考とする場合もありますが、実勢価格とは大きく異なること もあります。相続税路線価は相続税算定のために簡易的に設定された価格であり、その目的が異なることから、実勢価格とは必ずしもリンクしません。

土地の鑑定法につきましては、一般の方に平易にご説明する能力を私は持ち合わせません。

アドバイスなるかどうか分かりませんが、富士さんは、まず、借地に係る取引慣行を熟知した、札幌の不動産鑑定業者さんにご相談(無料だとは限りません)するのが良 いと思います。不動産鑑定士は弁護士さんとは異なり依頼者の利益のためだけに仕事をしません。あくまでも第三者的な立場で評価を行いますので、もしかしたら、富士 さんの利益に適わないかもしれませんが、個別具体について相談することは、富士さんが地代増額や権利金について納得(理解)する上で、必要なことだと思います。

>>不動産鑑定士【守田 実】のページはこちら

★不動産鑑定士【野口 和紀】からの回答

野口 和紀ご相談いただき、ありがとうございます。 野口不動産鑑定事務所の野口和紀と申します。

ご相談の内容から推測いたしますと、「権利金」とある部分は、「更新料」あるいは
「建替承諾料」のことと思いますので、 その基本的な算出方法につきまして、ご回答いたします。

更新料につきましては、算出の基礎として、土地価格(更地価格)を用いるならば、その3%程度で、
借地権価格を用いるならば、その5%程度となります。

一方、建替承諾料につきましては、土地価格(更地価格)の5%程度となります。

上記の「更新料」あるいは「建替承諾料」のパーセンテージにつきましては、
地主さんによって当然、数値が上下することがあります。

また、土地価格につきましては、ざっくりとした価格が把握できれば十分といった程度であれば、
相続税路線価を0.8で割り戻した数値(単位は1平方メートル当たり)をベースにお考えになればよろしいかと思います。

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