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不動産鑑定士が答える不動産の無料相談

【皆様からのご相談内容と不動産鑑定士の回答】

相談No.092
●相談者:不動さんさん(大阪府)件名:駐車場用地の地代は借地権なしでは?

お世話になります。駐車場用地として350坪ほどの土地を見つけて交渉しようかと思ってるのですが、どうも更地価格(時価評価)×6%(相当地代)×1/12で求めるとピッタリ坪単価が一致してきます。私が疑問に思うのは、駐車場用地に使うのなら、建築物は建てないので借地権はないはずです。よって地代は底地価格がベースになってて然るべきものと思うのですが...どんなものでしょうか? 宜しくお願いします。

★不動産鑑定士【比留間 康昌】からの回答

比留間 康昌不動さん、こんにちは。お問い合わせありがとうございます。

350坪の駐車場用地となるとかなりの台数を収容できますね。
工事車両等でお使いになるのでしょうか?

さて、ご質問の借地権の有無についてですが、
ご指摘のように、借地権はあくまでの建物所有を目的とする地上権、または賃借権です。
よって、単にその土地を駐車場として利用する場合は、借地権は発生しません。

続いて、更地価格と利回りの関係ですが、これは色々な考えがあります。
まず、借地権が発生している場合です。
借地権が発生しているのだから、地主は底地価格しか価値を有していないので、
底地価格×利回りで地代を求める方法があります。
対して、確かに借地権が発生しても地主は地ベタを所有しているのだから、
更地価格×利回りで地代を求めることもあります。

いずれの考え方も相応の説得力があり、結論としては同じで、異なるのはそれぞれの利回りの把握についてです。
利回りについて申しますと、底地の場合の利回り>更地の場合の利回りになります。

続いて、借地権が発生していない場合ですが、
これは、借地権が発生していないので、更地価格をベースに考えた方がわかりやすいかと思います。

ところで、不動さんは、建物所有を目的としていない場合の地代把握につきまして、
更地価格(時価評価)×6%(相当地代)とされていますが、ここで、興味深い資料があります。

エリアは東京ですので、参考程度に留めて頂きたいのですが、昨年、平成25年3月に、
(公社)東京都不動産鑑定士協会 研究研修委員会より「平成24年度 継続地代の調査分析」というレポートが
発行され、そこで、建物所有を目的としない地代について、更地価格に対する割合を調査分析しています。
それによると、東京都全体では利回りは3.6%であると発表しています。

私も同レポートの編纂に関与していますが、
もし興味があれば上記士協会へ問い合わせてみてはいかがでしょうか?

>>不動産鑑定士【比留間 康昌】のページはこちら

★不動産鑑定士【伊矢野 忠寿】からの回答

伊矢野 忠寿ご相談ありがとうございます。

相談者さんは、勘違いをなされていると思われます。

建物を建てて借地権が発生することは理解されているようですね。簡単に言うと、
その借地権を更地価格から差し引いたものが底地価格です。

建物を建てない以上、借地権は発生しませんので、更地から差し引くものは有りません。
ですから、地代の計算基礎は更地価格という事になります。

>>不動産鑑定士【伊矢野 忠寿】のページはこちら

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