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不動産鑑定士が答える不動産の無料相談

【皆様からのご相談内容と不動産鑑定士の回答】

相談No.093
●相談者:mountorgaさん(東京都)件名:親からの相続不動産を売却した後の分割方法
について(土地と建物の評価割合について)

父の残した遺産(土地・建物)を兄弟3人で売却して、手元に残った金額を分配しようとしていますが、長男の主導的に進めようとするため、肝心な部分で話がうまく進みません。お手数ですが以下についてご教示下さい。
■現況
・長男が建物を会社名義として所有している
・土地は兄弟3人全員の共有名義となっている
・長年進まなかった売却による遺産分配の話がようやく動き出したが、長男が独断で一つの買付業者を選定しており、評価額そのものが相場よりも安い。また、他の媒介契約などの不動産業者の相見積を認めようとしない。
・指定の買付業者を介して話を進めようとしているが、土地と家の価値の比率が4:1と言っている。この4:1の基準が何に基づいての発言なのか現時点で不明。
・もしかすると4:1とは買付業者の買い取り金額の内訳を言っているだけかもしれないが、この内訳金額は相続における土地と建物の比率計算には何の関係も無いものと考えています。
■ご教示依頼事項
(1)商売をしているのが長男なので、会社名義となっている建物相当部分の売却金額は長男が100%相続できるという理解で正しいでしょうか?
(2)最も肝心なことですが、売却が成立して諸経費を全て差し引いた売却額が手元に残った時に、土地と建物の比率はどのような公的な指標で計算されるべきでしょうか?(兄弟間の合意が難しいため、公的、法的な効力を持つ指標を用いたいと考えています)
(3)仮に(1)が長男の100%取り、(2)が土地4、建物1の価値割合とみなされ、売却により3000万円が手元に残ったと仮定した場合、分配金額は以下の計算が正しいでしょうか?
建物:3000万円×0.2=600万円
土地:3000万円×0.8=2400万円
長男の取り分=600万円+2400万円/3=1400万円
残り兄弟(一人あたり)=2400万円/3=800万円
■補足
何十年にも渡り、長男が亡父とともにこの建物で事業を続けており、土地も含めた固定資産税を父が亡くなった後も長男が一人で支払っています。一方でその商売 の中には建物の賃貸収入なども含まれており、この収入も長男が独占しています。本来は土地部分の固定資産税は兄弟3人で分割して支払い続ける必要があった と思いますが、一方で土地が無くては成り立たない商売の益も長男が独占しているため、この部分については過去にさかのぼって遡及しない方が良いと考えてい ます。

★不動産鑑定士【伊矢野 忠寿】からの回答

伊矢野 忠寿ご相談頂き、ありがとうございます。

質問者様は、「最終的に(3)で正しいですよ」という答えを欲しているようにお見受けしますが、
現況説明で疑義が残る部分がありますので、お答えするのが怖いです。
ネットの無料相談ではなく、きっちりとした相談会を利用された方が良いと思います。

唯一お答えできるのは、(2)の公的指標ですが、一般的に相続財産のうち不動産の評価は、
土地については相続税路線価、建物については固定資産税評価額が基準に計算されます。
もっともそれでは実情に合わないので、不動産鑑定をして節税したり、分け方を決めたりするわけですが。

双方納得ずくで裁判所で調停をするという選択肢もあります。
その際もあまり主張が強いと印象が悪くなるので、ご注意ください。

>>不動産鑑定士【伊矢野 忠寿】のページはこちら

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