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不動産鑑定士が答える不動産の無料相談

【皆様からのご相談内容と不動産鑑定士の回答】

相談No.095
●相談者:東京花子さん(東京都)件名:財産分与
【土地の権利が無い、建物の共有持分 について】

離婚による財産分与で揉めており、困っております。双方、弁護士をつけて、調停を行っていますが、家の現在価値に開きがあり、それにより財産分与の額に大きく影響があります。 不動産屋の無料鑑定では、建物 取引事例比較法により、2560万円です。 H25年度固定資産税評価額は 1198万円。 土地は 相手方の父親の所有。 建物は 共有持分で 1/2が相手方父親、1/4が相手方、1/4が私です。借地契約はしておらず、借家権が発生しているのかどうかも判断つきかねます。正式に不動産鑑定をした場合、どのくらいの価格がつくか、鑑定士の先生でしたら、机上で想像がつくものでしょうか。
・建物は2010年9月竣工 大和ハウスの標準的クラスで(大幅値引きして)約4000万で建築。
・二世帯分離住宅で、玄関は1階に2カ所あり、内部でドア1枚繋がっております。
・水回り(キッチン・風呂・洗面所・トイレ)はそれぞれにあります。
・2013年7月に離婚成立のタイミングで、出て行くことを約束させられ、10月に転出しております。現在、1階には相手方両親、2階には、相手方が1人暮らしをしているものと思われます。
簡易鑑定より、大幅に上がる可能性があるなら、費用を払っても、不動産鑑定をしたいのですが、いかがでしょうか。

★不動産鑑定士【伊矢野 忠寿】からの回答

伊矢野 忠寿ご相談頂き、ありがとうございます。

残念ながら、どれほど詳細なデータを頂いても、物件を見ないことには
正式な評価額と簡易評価の差はわかりません。
逆に言うと、机上はどうやっても想像で評価するしかないわけで、物件を見たら違っていた
と言うことはいくらでもあります。特に二世帯住宅と言うことであれば、個性が強いため、
使い勝手などで差が出てくると思われます。
また、簡易鑑定と正式な鑑定評価とほとんど変わらない可能性も有ります。

ここは腹をくくるか、あきらめるかしかないですね。

>>不動産鑑定士【伊矢野 忠寿】のページはこちら

★調停委員の不動産鑑定士からの回答

私が担当する事件では、一旦、調停に付されてしまった以上、双方の合意が得られるならば、鑑定に至ることもありますが、そのようなことはほとんどないので、価格等調査にしろ、鑑定にしろ、いずれをも取得することはすすめません。

鑑定を依頼するなら、裁判になってからにしたほうがいいと助言します。

費用も時間もかかりますし、出てきた結果についても、一方当事者が取得した評価は私的鑑定にすぎませんので、相手方が認めなければ、無用の長物になってしまいます。

本件でも、この無料相談で価格を聞くのではなく、調停の進行に任せるべきものと思われます。

自分に都合のよい評価になりそうならと鑑定を頼んでも、提出した評価に相手方が納得しないのは、火を見るよりも明らかです。

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