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不動産鑑定士が答える不動産の無料相談

【皆様からのご相談内容と不動産鑑定士の回答】

相談No.096
●相談者:ふじわらさん(東京都)件名:不動産の評価について

新築一戸建ての購入にあたり、ご相談したいことがあり、ご連絡させていただきました。現在気に入った物件があり、契約すべきかを迷っています。不動産屋に物件の地盤調査報告書を見せてもらったのですが、地盤状況の欄に、「注意を要する軟弱地盤の存在」が有りとなっており、「台地の地盤上に位置します」となっています。このような地盤のリスクと対策はどのようなものになるのでしょうか?そもそもこのような地盤の物件は安全なのでしょうか? 他にも注意して見た方が良い項目があれば教えていただきたいのですが。必要に応じて第三者による物件の鑑定の依頼も考えています。よろしくお願いいたします。

★不動産鑑定士【伊矢野 忠寿】からの回答

伊矢野 忠寿ご相談頂き、ありがとうございます。
地盤の問題ですね。
報告書の通り、軟弱地盤があるとすれば、対策としては地中に杭を打つことです。
先日横浜のマンションでも問題になりましたが、建物が沈下しない程度の
堅さがある地盤の所まで杭を打って、その上に建物を建てる事しかありません。

報告書には対象地の地盤の堅さを調査したものが書いて有ります。
そこには、深さ何メートルでN値がいくら、と記載されています。それが地耐力というもので、
一般住宅で言えばN値が3位は欲しいところです。

新築住宅が建っているのであれば、その対策がしてあるかどうか確認してみましょう。
そういった物件が安全かと聞かれると、そうでない物件に比べて安全ではないとしか言いようがありません。
(質問者様は「安全だ」という答えが欲しかったのかもしれませんが)

地耐力によっては、乗用車を入れただけで、アスファルトが沈む場合もありますし、
実際にはほとんど心配ないこともあります。

プロの目で見てもらうことが必要かと思われます。

>>不動産鑑定士【伊矢野 忠寿】のページはこちら

★不動産鑑定士【守田 実】からの回答

守田 実こんにちは、横浜不動産鑑定の守田実です。ご相談内容を拝読致しました。

一般に、地盤調査報告書は専門の調査会社が作成します。その結果を基に建物の施工会社が
その地盤に合致した基礎の設計や地盤改良等をするというのが通常です。

地盤が軟弱な土地は意外と多く、建築にあたって改良等を施すケースは決して少なくありません。
したがって、施工会社が適切な措置を施すのであれば何ら問題はありません。

地盤改良については、表土部分を改良する表層改良、基礎の下を補強する柱状改良(基礎の下に丸い柱状の穴を掘って、そこにセメント硬化剤を注入して支える)や鋼管杭打ちなどがあります。但し、それらを施すには費用がかかりますので、それらの費用は当然に売買価格に反映されるということとなりましょう。

私見かつ推測ですが、仮に本物件が建売住宅だとして、契約前に地盤調査報告書を顧客に提示するケースは少ないと思います。きちんとした対応をしているからこそ、お見せできたのではと推測します。

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