不動産鑑定士リスト

トップページ不動産鑑定士が答える不動産の無料相談>相談No.100

不動産鑑定士が答える不動産の無料相談

【皆様からのご相談内容と不動産鑑定士の回答】

相談No.100
●相談者:ジーンさん(埼玉県)件名:相続における土地の評価算定について

県道と河川にはさまれた長方形の土地を分割相続する事になりました。
*Aの土地は、旗地となり敷延の形で県道に接します(間口2m。長さ17m)。
県道に接する旗のさお部分は県道から緩やかに傾斜しています。平坦部分に家が建っています。
*Bの土地は、県道に面しているものの、県道との高低差が低い方で50cm高い方で2m弱あります。
また、Aに向かって緩やかに傾斜しています。
このような土地を評価するために、間口狭小補正、不整地補正をかけいったん評価しました。さらに、Bの土地に高低差による補正をかけることが出来るでしょうか?また、評価算定の仕方はこのようなやり方でよいのでしょうか?

★不動産鑑定士【守田 実】からの回答

守田 実ジーンさん
はじめまして、横浜不動産鑑定の守田です。簡単ですがご質問にご回答致します。

相続税の算定評価、いわゆる財産評価基準に基づく評価と、不動産鑑定評価はその考え方が大きく異なります。相続税の算定は公平性・簡便性の観点から、一律的な評価をしています。
例えば間口狭小であれば、何メーターから何メーターまでの減価率は何パーセントと単純に評価します。

鑑定評価の場合、間口が2mで路地状部分(通路部分)の長さが17mであるA地の場合、各公共団体で定める条例等により、建物の用途、規模などの制限があれば、これらを考慮します。
つまり、間口が2mならば共同住宅の建築は制限されるのではないか?路地状部分が17mと長いために規模も制限されるのではないか?などにより、土地価格は大きく左右されることとなりましょう。

B地の高低差及び傾斜についても、そこに建てられる最善の使用方法である建物の用途により、その減価率の程度は変わります。県道沿いで店舗が可能ならば、顧客の出入りの利便性についてマイナス要因となるかもしれません。住宅であれば、むしろプラスとなることもありましょう。傾斜についても、その傾斜の方位、傾斜角度によって異なると思いますので、ご質問のB地の土地に高低差による補正を乗じることはできるかというご質問には、その土地等の状況を見ないで直接的にご回答することは困難です。

鑑定評価の場合、その土地に建てられる最適な用途を前提に、その利用が妨げられる程度が減価要因になります。

埼玉の土地のようなので、埼玉の不動産鑑定士にご相談されると良いと思います。分割相続の場合、なかなか公平に分割することは難しいと思いますので、差額が発生した場合についてどうするのかなどの検討も必要かと思います。

>>不動産鑑定士【守田 実】のページはこちら

★不動産鑑定士【伊矢野 忠寿】からの回答

伊矢野 忠寿ご相談頂きありがとうございます。

ジーンさんの相談は、相続税評価における財産評価基準の話をされていると思われます。

我々不動産鑑定士の評価は、財産評価基準とは違います。不動産鑑定評価においては、
必要であれば傾斜、高低差、不整形の全てにおいて減価します。

財産評価基準は、方位についての補正はしませんし、不整形地についても画一的な評価方法であり、
落とし穴だらけです。適正な評価を求めるのであれば、不動産鑑定評価を依頼なさってください。

>>不動産鑑定士【伊矢野 忠寿】のページはこちら

無料相談のバックナンバー一覧のNo.100に戻る

無料相談の冒頭に戻る

このページの先頭に戻る

トップページ当サイトのご利用方法登録不動産鑑定士一覧損をしない不動産鑑定士の依頼方法
鑑定士が答える不動産の無料相談不動産鑑定士のコラム掲載を希望される不動産鑑定士の皆様へ
サイト運営会社のご案内不動産鑑定士リンク集Q&Aサイトマップ
不動産鑑定士List
▲このページの先頭に戻る