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不動産鑑定士が答える不動産の無料相談

【皆様からのご相談内容と不動産鑑定士の回答】

相談No.106
●相談者:グラシアスさん(愛知県)件名:分筆にあたり、変形地と整形地の鑑定評価の差は?

今度、約97坪の土地を購入し、分筆して2つに割り、姉妹でそれぞれの土地に家を新築する予定です。土地が変形地のため、分筆ラインで少しもめています。 97坪で2230万円の土地を、キッチリ折半の金額で割り、土地の面積(や間口の広さ?)で価値を揃える場合の妥当な分筆ラインを教えて頂きたいです。
土地詳細
・ 東道路(3.9m)に接面約15.1m  ・ 北側境界線 約18.3m(東側と垂直)
・ 西側境界線 約19.8m(北側と垂直)  ・ 南西側が広くなる台形
・ 東道路なので、姉妹で南北に分筆予定(旗竿案は却下済み)
・ 分筆後は、北側が整形地、南側は間口が狭い台形になる
また、南側の土地の南西の一部のみ、隣家の隙間から陽が入るのですが、日当たりも評価に影響するのでしょうか? よろしくお願いします。

★不動産鑑定士【比留間 康昌】からの回答

比留間 康昌こんにちは、グラシアス様。お問い合わせありがとうございます。

一体画地を分割するときに、等積にする場合と等価にする場合の2パターンがありますが、
今回は後者ですね。

等積の場合ですと〇〇平米と〇〇平米、というように明確に分けることができますが、等価になりますと、
どうしても恣意的になってしまい、客観性を欠くことが多いです。

そこで、客観性を担保するために複数の鑑定士に依頼して、その中庸値、なんてこともしばしあります。
私も以前、品川区でそのようなケースに遭遇しました。

土地の詳細ですが、色々ご説明頂きましてありがとうございます。
不動産は個別性が強く、同一の物件が存しないものです。

例えば、住宅地図、公図、地積測量図等、お手元にございますか?
加えて、分割の時に大事になってくるのは、供給処理施設(上下水道、ガス)関係です。
現在、これらの配管の状況はいかがでしょうか?
また、高低差も問題になります。
こうした資料等をご準備頂ければ、より具体的なお話しができるかと思います。

ご質問いただき、ありがとうございました。

>>不動産鑑定士【比留間 康昌】のページはこちら

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