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不動産鑑定士が答える不動産の無料相談

【皆様からのご相談内容と不動産鑑定士の回答】

相談No.107
●相談者:sakamotoさん(千葉県)件名:土地購入において

400坪の土地を購入しようと思いますが接道の入口が道幅2m50です。ちなみに調整区域ですが建物は建てられますか。

★不動産鑑定士【守田 実】からの回答

守田 実はじめまして、横浜不動産鑑定の不動産鑑定士の守田実です。

ご存知のとおり、市街化調整区域は市街化を抑制する地域ですので、
原則として建物の建設はできません。

ここで原則としてという文言がありますので、例外的に建物を建設することができる土地もあるわけです。
本件土地がこれに該当するか否かは、事前に土地が所在する地方公共団体の担当部署と打ち合わせが必要です。 地方公共団体によって、市街化調整区域に建物を建てられるか否かの判断基準は大きく異なります。一般に都市部においてはその制限は厳しく、逆に田舎であればかなり制限が緩い地域もあるようです。

従いまして、どのような条件であれば建物が建てられるのか、一般的な回答は難しいですが、一つの目安としては、都市計画で市街化調整区域に指定された時点で当該土地が宅地として利用されていた等であれば可能性はあるのではないかと思います。

地方によっては、宅地でなくとも、市街化区域との距離が近いこと、土地が所在する地域において建物が数十戸連担していれば良いなどのかなり緩い条件もあります。

上記のように全国一律の条件は無いので、まずは担当部署においてその条件を聞くことが必要ですが、本件土地売買において、仲介業者がいるならば当然調査を行ったうえで売買が行われると思いますが、仮に個人間売買ならば、その調査について建物を建てる予定の建設会社などに事前に調べてもらうことが楽です。ご自分で調査するのはかなり難しいことではないかと思われます。

また、市街化調整区域については以下の点に留意が必要です。
市街化を抑制する地域なので、水道・下水などのライフラインの整備がされていない地域もあります。この場合、特に水道については基本的に必要不可欠なライフラインとなりますが、周辺に水道が供給されていないならば、自費で水道を引き込まなければならないこともあります。

また、間口が2.5mという条件では、建築できる建物の用途が法令により制限される場合もありますので、よく調査して下さい。

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