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不動産鑑定士が答える不動産の無料相談

【皆様からのご相談内容と不動産鑑定士の回答】

相談No.109
●相談者:まるやまさん(埼玉県)件名:自己売却について

自宅が競売にかけられる事になり、弁護士さんより、子供か親戚が買取るのが理想ですと言われましたが、金額がはっきりしません。一戸建て築21年で市街化 調整区域です。土地104平米、家屋93平米の2階建です。土地家屋資産課税台帳によると、課税標準額 土地348,685.家屋2,239817. 合計2,588,000.となっています。競売金額がどの位になるのでしょうか。又いくらくらい用意すればいいのかも判れば教えていただけますか。よろし くお願いします。

★不動産鑑定士【守田 実】からの回答

守田 実不横浜不動産鑑定の守田実と申します。宜しくお願いします。

債務者(銀行などからお金を借りている人)がローン等の支払いが不可能な状態になったときに、何度も督促をした上、債権者(銀行など)は仕方なく競売の申し立てをするわけですが、競売による競落価格は一般には時価と比較してうんと安いわけですよ。

債権者としては、競売による競落価格はローン残額を下回ることが多く、大きな損害を蒙るので、できれば、競売になる前にできるだけ高い価格で売却してもらいローンを返済して欲しいのです。
ですから、銀行などが満足する金額で親族等に売却する取引を把握する事の方が競売価格を知るよりも重要だと思います。

また、競売金額がどの位になるかというご質問ですが、これは誰にも分かりません。われわれ不動産鑑定士は競売の基準価格を評価します。この基準価格は基本的には入札するのに最低限必要な価格です。ですから競落価格は、その不動産の魅力により大きく変わることになります。魅力のない物件だと、基準価格(最低価格)でも入札が一件もない場合もありますし、逆に魅力のある物件は時価よりも高いんじゃないかという価格で競落される事もままあるのです。

また、固定資産税の標準額を記述していらっしゃいますが、固定資産税の価額は固定資産税等を徴収するための目安となる価格で、一般市場における取引価格や競売価格とはリンクしていません。

ですから、不動産の市場価格(一般に第三者との間で成立するであろう価格)を不動産鑑定士の簡易査定などで査定し、ある程度の市場価格を把握した後、銀行などとの価格交渉をするという形が良いのではないでしょうか。

ローン残高を下回る価格でも競売による配当を上回ると考えるならば、銀行なども承知することが多いです。ただ、銀行という立場上、担当者のみならず上司等稟議書等を作成して了解をしてもらう必要があるので、説得力をもつ価格の提示が必要ですし、時間もかかります。

銀行などとの交渉の一から十まで弁護士がやってくれれば良いのですが、たぶん不動産に精通した不動産業者や不動産鑑定士などの力も借りた方が良いでしょうね。

不動産鑑定士に査定をお願いした場合の報酬はさまざまですが、簡易ならば10万~20万の範囲で概ね大丈夫ではないでしょうか?その後の金融機関との交渉は別です。

意外と知られていませんが、競売により土地家屋を手放したとしても、ローンは残ります(ローン残高-不動産競売価格)。競売によりすべてがチャラになる訳ではありません。多くの方が将来的に残債を支払うことができないために、競売後に自己破産している場合が多いのです。

あなたはまだ余裕があるようですが、老婆心ながら、競売は時間との勝負です。とにかく早めにしないと間に合わなくなる場合もありますのでご用心を。

>>不動産鑑定士【守田 実】のページはこちら

★不動産鑑定士【伊矢野 忠寿】からの回答

伊矢野 忠寿ご相談頂き、ありがとうございます。結論から言うと、競売の金額がどの位になるのか、
いくらくらい用意すればいいのか、両方ともわかりません。

まず課税価格は役所が課税するための価格で、現況を反映していませんから、
全く当てになりません。

不動産競売であれば、必ず評価人が見に来て評価をし、執行裁判所に評価書として報告します。

いくらで競売に付されるか(基準価格と言います)は、最終的には裁判官が決定しますが、ほとんどが評価書の価格と一致すると思われます。所有者であれば事前に価格を知ることができますから、評価人が来たら、いつ頃評価書ができるのかを聞いて、できあがった頃を見計らって裁判所に確認し、評価書を閲覧すればおおよその目安がつきます。その時点で債権者と交渉して、借金を返済して期間入札の前に取り下げて貰うという方法もありますが、基準価格は債権額を下回っていることがほとんどであり、債権者が納得するかはわかりません。

そうなると、期間入札を待つしかないのですが、これは誰でも(反社会的勢力を除いて)参加できて、一番高い価格を付けた人が落札するので、必ずしも子供や親戚が購入できるとは限りません。あくまでも理想です。

まだ競売手続きが始まったばかりであれば、期間入札までは時間がありますから、不動産業者に任意売却で相談し、子供や親戚がその査定額で買い取ることで債権者と交渉する、というのが王道だと思われます。

上手く解決することをお祈り申し上げます。

>>不動産鑑定士【伊矢野 忠寿】のページはこちら

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