不動産鑑定士リスト

トップページ不動産鑑定士が答える不動産の無料相談>相談No.113

不動産鑑定士が答える不動産の無料相談

【皆様からのご相談内容と不動産鑑定士の回答】

相談No.113
●相談者:nanbabaさん(新潟県)件名:市街化調整区域内の農地(農業振興地域)の鑑定評価額について

市街化調整区域内の農地の相続税評価額は固定資産税評価額に一定の倍率をかけて算出するとのことですが、不動産鑑定士の評価する上記の農地に該当する評価 額は、何を基準にして算出するのでしょうか。また調整区域内の農地は売買がほぼ難しく、相続税評価額は実際かなり高い評価額が出てしまうと想いますが 、不動産鑑定士が算出する評価額は相続税評価額と比較して高く出るのでしょうか低く出るのでしょうか?

★不動産鑑定士【守田 実】からの回答

守田 実農業振興地域は、大きく分けると白地区域と呼ばれる比較的制限の緩やかな土地と、
農用地区域と呼ばれる転用について厳しい制限がある地域に大別されます。

白地区域ですと、仮にその土地(農地)が都市近郊の立地であれば、規模の大きい駐車場や
資材置場等の転用が可能な場合もありますが、農用地区域ですと、転用は、ほぼできないため、
仮に取引となれば、農地のまま農家や農業生産法人等に譲渡されることとなります。

さて、評価にあたりましては、いずれの区域内の農地であっても、取引事例比較法が主体となります。

取引事例比較法とは、実際に成約した取引の取引価格に種々の補正・比較を行って、対象地の価格を試算する方法です。

私の事務所の所在する市では、農業振興区域内の土地取引は数こそ少ないものの、取引はあるので、当該取引の事例に基づいて評価をしています。

多くが、白地区域内の転用を伴う取引ですが、農用地区域の取引もあります。統計をとったわけではありませんが、農用地区域の取引価格は制限が厳しいことを反映して低位になっているようです。

農地の評価につきましては、農業収益から求めることも可能ですが、想定要素が多くなり、求められた価格は流動的となることが多いと思われます。

ご質問の、相続税評価額と不動産鑑定士の評価額を比較して、どちらが低く出るのかというご質問は、申し訳ありませんが、良く分かりません。ただ、ご質問の趣旨がこの点にあり、重要なことだと思いますので、敢えて私なりに考えてみますと、

税理士さんが農地を相続税評価する場合には、ご指摘のように、基本的には固定資産税額に一定の倍率をかけて算出すると思います。

農地は純農地、市街地周辺農地など、数種類の区分に分けしているようです。純農地は倍率が低く、市街地周辺農地などは倍率が高くなっています。このように転用制限や立地によって倍率を変えることによって、公平性を担保しているのだと思います。

もともと、農地(特に農振地域)の固定資産税額はかなり低く設定されているので、これに倍率を乗じて評価する方法は、市場の取引を前提に評価する不動産鑑定士による鑑定評価額よりも、基本的には低くなると思います。

なお、これは一般論です。不動産には個別性がありますので、顕著な個性を持つ農地については、的外れなご回答になるかも知れません。

>>不動産鑑定士【守田 実】のページはこちら

無料相談のバックナンバー一覧のNo.113に戻る

無料相談の冒頭に戻る

このページの先頭に戻る

トップページ当サイトのご利用方法登録不動産鑑定士一覧損をしない不動産鑑定士の依頼方法
鑑定士が答える不動産の無料相談不動産鑑定士のコラム掲載を希望される不動産鑑定士の皆様へ
サイト運営会社のご案内不動産鑑定士リンク集Q&Aサイトマップ
不動産鑑定士List
▲このページの先頭に戻る