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不動産鑑定士が答える不動産の無料相談

【皆様からのご相談内容と不動産鑑定士の回答】

相談No.115
●相談者:名無しさん(大阪府)件名:借地の評価

私が相続する予定の借地に叔父とその息子夫婦が2世帯住宅を建て住んでおります、地代相当もいただいていなかったようです。今回親が他界し、兄弟間で相続が発生しています、更地での相続なら3人兄弟間でだいたい平均かと思うのですが、叔父の家も建っていますので、私だけ現金化しようとしてもなかなかうまく はいかず納得ができません。この借地の妥当な評価金額とはどのようになるのでしょうか。

★不動産鑑定士【守田 実】からの回答

守田 実地代も貰っていないということは、「使用貸借」となるのでは?という疑問が出てくる。

土地の借主と貸主に親族関係などの密接な関係が存在することが想定された類型ですが、親族間の土地貸借などの場合、「使用借権」なのか「借地権」なのかをめぐって、問題となる場合があります。

「使用借権」とは、簡単に言えば土地を無償で借りること。

「借地権」とは、建物の所有を目的とする地上権又は賃借権で有償です。

「使用借権」は対価の支払いがない無償であることが前提であり、また対抗力を有しないものです。従って建物存立根拠の権利としては、「借地権」と比較して極めて弱い権利であり、対価を支払い、使用借権を入手しようとする者は通常考慮し難く、権利価格自体発生し得ないという考えもあります。

一方で、使用借権の設定は主に私人間の強い信頼関係を前提として成り立っており、使用借権者は対価の支払いなく建物を利用できるという経済的利益を有しているともいえます。

もし、「使用借権」の場合、あくまでも法的な考えですが、叔父様からすると、土地利用権がとても弱いので、建物を収去し明け渡せと土地所有者から言われると、立ち退かなければならなくなります。これでは、親族間の強い信頼関係を損なうことになりかねませんね。

なるべく信頼関係を崩さないなかで、お互いに利益になるような方法を考えることが良いと思います。

それは、叔父様に土地を購入して頂く事です。

厳密な評価は別として、

仮に土地が「使用借権」ならば、更地価格の80%~90%程度(使用借権の対価を10%~20%として)で購入して頂き、それを兄弟3人で公平に分ける。
仮に土地が「借地権」ならば、更地価格に相続税路線価の底地割合(相続税路線価の借地権割合が60%の地域であるならば、底地割合は40%)を乗じて求めた価格を基本として個別事情を反映させて購入して頂き、それを兄弟3人で公平に分ける。

もし、叔父様が支払うことができない状況で、仮に「使用借権」ならば、土地を3人の共有名義にしたうえ、新たに土地賃貸借契約を結び、権利金などを受け取り、適正地代を毎月収受し、それを3人で分けるなどの方法があります。
なお、土地利用権が「使用借権」である場合には、当該2世帯住宅を第三者が購入することは殆ど期待されませんし、土地利用権が「借地権」であっても契約内容が不透明な物件を購入する人は少ないでしょう。

まずは、土地の契約書を見つけて、その借地がどのような権利なのかを把握すべきです。

なお、今回の無料相談に係るご回答につきましては税的な判断はしていません。

>>不動産鑑定士【守田 実】のページはこちら

★不動産鑑定士【伊矢野 忠寿】からの回答

伊矢野 忠寿ご相談いただき、ありがとうございます。
ご兄弟三人で、叔父さんの建物が建っている敷地を相続するということでよろしいでしょうか?
まず、評価金額については、物件についての手掛かりがないので、回答しようがありません。
分けるとしたら、兄弟で1/3づつという回答になります。
しかしその前に、その土地をどうしようと考えていらっしゃるのでしょうか?

借地人がいる土地を第三者に売るのは難しいですし、仮に売れても相当安い金額にしかなりません。
この場合は叔父さんとその息子に購入してもらうというのが王道です。そしてその売却したお金を3人で分けることになります。
買うお金がないというのであれば、だったら出て行ってくれというくらい強硬に出たほうがいいと思います。
最低でも地代をもらうようにしたいですが、名義が3人のままでは、その分け方でもめることになりますし、将来的にもきちんとしておかないと面倒なことになります。

状況がよくわからないため、細かい指南はしませんが、地元の不動産鑑定士に相談してみてください。

>>不動産鑑定士【伊矢野 忠寿】のページはこちら

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