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不動産鑑定士が答える不動産の無料相談

【皆様からのご相談内容と不動産鑑定士の回答】

相談No.116
●相談者:クラブマンさん(東京都)件名:竣工済み新築分譲マンションの心理的瑕疵について

弁護士への相談内容になるかもしれませんが、専門家の方のご意見を頂戴したく、相談させて頂きます。よろしくお願いします。先日売買契約を結んだ新築の分譲マンションのとあるお部屋で、睡眠薬による自殺があったことが発覚しました。出来れば契約の解除をしたいと考えているのですが、手付金は売主に譲渡するしかないのでしょうか?
状況は以下の通りです。
時系列:
2015年7月 2棟構成の分譲マンションが竣工
2015年9月 住民への引き渡し開始
2016年3月 A棟のとある一室で睡眠薬による自殺が発生
2016年4月 マンション現地販売センターへ(私の初訪問)
2016年5月 B棟の一室を契約、手付金の入金
2016年6月 内覧会を実施
2016年7月 自殺事件の発覚、末には引き渡し予定
要点:マンションの構造は2棟建てとはいえ、エキスパンションで接続された一体感のあるもの。重要事項説明では、昭和30年代に発生した現マンション敷地内おける火災死亡事故の説明はあったが、今回の自殺事件の件については一切の説明なし。自殺は専有スペースである居室内で行われ、共有スペースではない為、法的な告知義務は発生しないと思われる。直近の自殺事件のため、事前に告知を受けていれば契約を結ぶ事はない程の心理的瑕疵であること。既にクーリングオフの期間はとうに過ぎている。
事前告知がないため、手付金の譲渡は癪に感じ、何とかして返却を願えないかと思料しております。見解をお願い致します。

★不動産鑑定士【守田 実】からの回答

守田 実なかなか難しいですね。
2015年7月 2棟構成の分譲マンションが竣工し、2016年3月 A棟のとある一室で睡眠薬による自殺が発生した後、あなたが2016年4月 マンション現地販売センターへ訪問。その後、2016年5月 B棟の一室を契約、手付金を入金したとのこと。

さて、販売センターは、売主の販売代理の不動産業者が常駐している場合が多く、現地販売センターの営業担当者は、当該一室での自殺は了知する立場にあったものと推量されます。

一方、中古マンション売買は通常、買主は不動産仲介業者によって個別の部屋に案内され、契約等に進んでまいります。ただ、不動産仲介会社がそのマンション全体の各部屋の状況は了知することはできません。どの部屋が、いわゆる事故物件があったなどと調査する方法がないからです。個人情報保護法の規制もあります。

今回のように竣工はしているが新築マンションの販売を継続している場合とは、説明責任の範囲が異なるように思います。

また、新築マンションを買おうとする者は、その敷地、建物、共用部分すべてにおいて何らの問題が無いことを前提として購入するわけですから、販売する者はそのような買主の前提条件を満たすべく細心の注意を払いながら重要事項の説明をすべきと考えます。

消費者保護の観点から、売買の当事者である一般の方に対しては、丁寧な重要事項の説明を行うことが不動産業者に対して指導されています。
そのような観点から、少なくとも道義的な責任を負う立場に販売センターにはあると考えます。

但し、A棟の専有部分の事故物件があったとして、ジョイントされているとは言えB棟の専有部分の価値を大きく下げる結果にはならないと思います。

このような事案につきましては、まず宅建業者を監督・指導する東京都(宅建指導課のような部署)で直接行って相談されることと、弁護士へ相談(1時間程度の相談だと比較的安い事務所もあります)されることが問題解決の糸口となると思います。

>>不動産鑑定士【守田 実】のページはこちら

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