不動産鑑定士リスト

トップページ不動産鑑定士が答える不動産の無料相談>相談No.117

不動産鑑定士が答える不動産の無料相談

【皆様からのご相談内容と不動産鑑定士の回答】

相談No.117
●相談者:rararaさん(富山県)件名:居住用宅地の時価評価について

居住用宅地と建物の遺産分割で土地の時価評価を算出するにあたり不動産業者に依頼した所固定資産税評価額3000万路線価評価額3900万の土地で不動産 業者の出した実勢価格は造成した場合の販売価格5000万で、以下の経費を差し引いた金額で実勢価格2500万とのことです。経費内訳は建物解体費用 350万測量設計費150万上下水道設備工事250万擁壁工事750万分譲した場合の道路の減歩250万で、差し引いて2500万が実勢価格とのことです が、固定資産税評価額3000万よりもかなり低くなってしまいますが?尚これは不動産業者の利益も考慮しての数字だと思います。不動産鑑定をした場合の時 価とは上記のような開発にともなう想定される経費もすべて考慮しての時価ですか?

★不動産鑑定士【守田 実】からの回答

守田 実土地の大きさや建物の大きさも不明ですので、何とも言い難いのですが、ご提示の価格査定は、
かなりアバウトな感じがしますね。

固定資産税評価額よりも低くなるということは、土地の個性がとても大きいということでしょうが、このようなアバウトな計算でそれぞれの相続人が納得するのだろうか?と思いました。

確かに、不動産鑑定では、似たような方法、つまり「開発法」という手法を適用して土地の価格を試算する場合があります。「開発法」を簡単に言えば、販売総額からそれに係る費用を控除して土地価格を求めます。この点で類似しており、あなたの言う「開発にともなう想定される経費もすべて考慮する」こととなります。

しかし、経費には一定の理論的裏付けがなくてはならないと思います。そうでなければ、いくらだって価格を操作することが可能となります。

不動産鑑定では、同時に「取引事例比較法」や「収益還元法」を適用して価格を試算します。状況により、どの手法を適用するか否かは地域性や市場性、最有効使用の判定如何によります。

つまり、一つの方法のみを適用して鑑定評価額(あなたのいう時価)を決定するという場合は少ないものと思います。多面的に不動産の価値を把握するのが鑑定評価です。

>>不動産鑑定士【守田 実】のページはこちら

無料相談のバックナンバー一覧のNo.117に戻る

無料相談の冒頭に戻る

このページの先頭に戻る

トップページ当サイトのご利用方法登録不動産鑑定士一覧損をしない不動産鑑定士の依頼方法
鑑定士が答える不動産の無料相談不動産鑑定士のコラム掲載を希望される不動産鑑定士の皆様へ
サイト運営会社のご案内不動産鑑定士リンク集Q&Aサイトマップ
不動産鑑定士List
▲このページの先頭に戻る