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不動産鑑定士が答える不動産の無料相談

【皆様からのご相談内容と不動産鑑定士の回答】

相談No.119
●相談者:ももたろうさん(愛知県)件名:固定資産税評価額を見直してもらうために
必要なものは?

市街化区域に指定されたが開発が止まっている地域の田畑を所有しています。接しているのは建築基準法上の道路ではないため、農地転用しても建築できないと の回答が市役所からありました。他にどのような利用法があるのかとの質問には、回答はありません。一帯、田畑を耕す者はおらず、ただ皆固定資産税の支払い に頭を悩ませています。上記より売買も難しい現状で、放棄することを決めている所有者もいます。このような土地にも関わらず評価額が高いということに疑問 を持っています。評価変えの際に申し出を検討していますが、評価を下げてもらうためには有効な資料他、アドバイスをお願いいたします。

★不動産鑑定士【守田 実】からの回答

守田 実悩ましい問題ですね。

まず、現在の当該土地の利用方法は何なのでしょうか?
田や畑が現況利用だとすると、そもそも固定資産税額はとても安いはずですが。

仮に耕作をしていない雑種地などと見做されれば、それ相応の固定資産税は課されていること
でしょう。土地の現況利用が何かによって、同じ土地でも固定資産税の評価が異なりますので。

次に、開発が止まっているとのことですが、それはどのような事業なのでしょうか?
開発と言えば、区画整理事業、再開発事業、民間の開発行為等、様々な方法があります。

仮に当該開発事業を前提に、当該土地が市街化区域に編入される都市計画が決定されたのなら、現在は開発が止まっていても、その計画が実施される可能性は高いと思います。なぜなら、市街化調整区域を市街化区域に編入することは、市町村の都市計画のマスタープランのなかで決定されることですから、当該開発を市町村は承認しいるはずだからです。

しかしながら、通常は、当該開発等事業が完了してから市街化区域に編入する場合の方が多いと思いますので、マスタープランにおいて市街化区域に編入され、その後に民間の開発業者が開発計画をしたとも考えられますが。。。。

仮に、将来的に開発等事業が完了するならば、当然、当該土地は新しい建築基準法の道路に接面し、土地の価値は大きく跳ね上がるでしょうから、現状は辛くとも、固定資産税を納付する方が得策のようにも思えます。

現実問題として、当該土地が無道路地ならば、固定資産税の価格は、無道路地としての減価をしていると思います。一般に固定資産税の個別の土地についての評価は、簡便性と公平性を担保するために一律的な評価方法を採用していますので、無道路地の減価率については、市場とは異なった考え方をしているかも知れません。

具体的な所在の分かる地図、登記簿謄本、公図、地積測量図、開発計画概要、固定資産税課税額、固定資産税価格(課税明細)などをお持ちになり、各都道府県で開催されている不動産鑑定士による無料相談に出かけてみては如何でしょうか?都道府県ごとに不動産鑑定士協会がありますので、そちらに電話をかけてご相談下さい。個別にご相談に乗ってくれる協会もあります。

ご質問にありました、有効な資料については、具体的なことが分からないのでご回答が難しいです。ご自分で悩んでいるより、専門家に直接会って具体的な話を聞いた方が宜しいと思います。

>>不動産鑑定士【守田 実】のページはこちら

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