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不動産鑑定士が答える不動産の無料相談

【皆様からのご相談内容と不動産鑑定士の回答】

相談No.123
●相談者:名無しさん(神奈川県)件名:市街化調整でゴミ屋敷を相続しましたが
評価額は下げられますか

お世話になります。以下4点の条件の土地を相続いたしました。現況渡しで不動産屋さん買い取りで査定を頂いておりましたが買い取りが450万円前後で多く、現在の課税評価は約1100万円のため、50%を下回る売却扱いになり、譲渡額ではなく、課税評価額となることを懸念しており、不動産鑑定士様の評価で額面の低い評価は出せれないだろうかと思案しております。相続登記は終えております。条件は以下です。

1.ゴミ屋敷であること。生活ごみ・粗大ごみが多く3社見積でごみ撤去が200万円かかる量となっており、現況渡しで撤去費用含む額で売却を考えております。
2.孤独死、夏場で死後約10日経過しておること。隣家の方から臭いがすごいと通報があり発見されました。損壊ぐあいがひどく、病死でも他殺でも判断できないとのことで検案書は不明とされました。
3.市街化調整区域であること。既存宅地で建て替えは出来ると思われますが、二親等以内に限ると思われ、私の所有のあいだに建て替えて売却を考えております(勤務地から遠いため私は住みません)
4.家屋の法務局での登記がないこと。家屋は築約40年ほどでかなり痛みが激しい状態です。

さて、現在の課税評価ほどの価値は無いという目線の鑑定は可能でございますでしょうか。上記のいずれも鑑定額は課税評価と変わらない程度になるものならば諦めようと思います。よろしくお願いいたします。

★不動産鑑定士【守田 実】からの回答

守田 実市街化調整区域内で、仮にあなたの言うように「二親等以内」に建替え要件が限定されるならば、この物件を住宅用途で購入する第三者はほぼゼロでしょう。

市街化調整区域内で建物を再建築できるか否かは、公共団体によってかなり異なる見解をしていますので、この点をまず詳細に調査すべきだと思います。これには物件の個別具体的な内容を把握しなければできません。

物件の所在のわかる地図
公図
土地謄本
土地・建物固定資産税課税明細
建築確認通知書(あれば良いのですが。。。)

これらの資料と合わせて、鑑定主体が建築当初の古い地図、航空写真等を用意して公共団体と相談し、客観的な事実を把握することになります。

市街化調整区域内の建築に対してとても緩やかな見解を持つ公共団体とそうでない公共団体がありますので、一般的な回答は難しいです。

仮に再建築ができない又は制限が厳しいとなると、それを買う人は、更地にして資材置場としての利用か、又は建物は当面簡易事務所などにして資材置場兼事務所、更地にして駐車場などの低位な利用方法、暫定的な土地利用にならざるを得ず、それらの土地利用を前提とした非常に安い価格になると思えます。

仮に第三者が再建築可能ならば、それは、当該地域のいわゆる宅地性のある土地と同じような水準で売買されるものとなりましょう。ただし、この場合に、ごみ屋敷であること及び孤独死などのマイナス要因をどのように価格に反映させるかという問題になります。

第三者が再建築可能という条件で本物件を購入する場合には、現在の建物はゼロ(なぜなら、築後40年程度の老朽化した住宅に一般的には価値が無いから)で、土地価格が本物件の価格となります。市街化調整区域内の住宅ということで、あまり需要が強い地域ではないことを前提に考えると、ごみ撤去費用は売主が負担するのが普通でしょうから、土地価格から撤去費用は控除されるでしょう。孤独死の件は、建物を再建築することを考えるのであれば、それほど大きなマイナス要因にはならないような気がします。

本件のご相談につきましては、具体的な資料等をお持ちになり、不動産鑑定士に相談し、さらに、不動産鑑定士が実地調査をした上でないと回答が難しい案件です。したがって、課税評価ほどの価値はないとは断言はできませんが、可能性はあると思います。

>>不動産鑑定士【守田 実】のページはこちら

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