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不動産鑑定士が答える不動産の無料相談

【皆様からのご相談内容と不動産鑑定士の回答】

相談No.126
●相談者:名無しさん(東京都)件名:事業用不動産、借地権の鑑定について

現在、所有しているアパートの鑑定を検討しています。土地は所有権ではなく、借地権(旧法借地権)です。建物については単独所有です。
質問1)アパートのような事業用物件の場合、鑑定により算出される価格は、収益還元法によるものなのでしょうか?それとも原価法などの方法によるものなのでしょうか?
質問2)借地権の場合、契約期間の残り期間や名義変更料、立替承諾料、その他大家さんとの契約内容は鑑定される価格に影響するものなのでしょうか?大家さんとの契約に不利な条件、名義変更に関するものや建て替えなどに関するものが含まれる場合はそれだけ鑑定価格が減少するものなのでしょうか?

★不動産鑑定士【守田 実】からの回答

守田 実質問1へのご回答)

⇒ 借地権付建物(建物は賃貸)を評価する場合としてお話しますと、通常、収益還元法及び
原価法の両方を適用します。但し、建物が古い場合には収益価格は原価法による価格を
大きく上回る場合がありますので、個別の事案に即して評価することとなりましょう。

質問2へのご回答)

⇒ 更新料を支払うことが約定されている場合において、残存契約期間について反映する場合もあります。但し、更新料の支払い義務が確定している場合です。名義書替料は借地権者が負担することが地域性等に鑑みて妥当性があり、借地権を譲渡する場合に考量します。借地権を誰に譲渡するか(地主か第三者か)によっても異なります。

建替え承諾料については、いつそれが行われるのか不詳なので、実際に建て替えを予定される場合に考量します。建物の老朽化の程度もありますが、一般的にはその建替え時期が不詳なので将来の建替え時期を把握することは困難な場合もあります。その他、条件変更承諾料、増改築承諾料なども個別案件に即して考量するかどうかを検討します。ご質問の「大家さんとの契約内容」というのは、地主(土地所有者)との契約内容のことだと推測しますが、この借地契約内容により大きく評価に影響するのは言うまでもありません。

> 大家さんとの契約に不利な条件、名義変更に関するものや建て替えなどに関するものが含まれる場合は
> それだけ鑑定価格が減少するものなのでしょうか?

⇒ 一概に不利だとは断言できません。鑑定を検討されているのなら、土地賃貸借契約書(できれば原契約から現契約に至るまでの写し)、建物がアパートであなたが大家(賃貸人)であれば、建物賃貸借契約書、土地・建物の登記簿、公図、建物の設計図書などを持参のうえ、近くの鑑定事務所に行かれて詳細を相談下さい。無論、上記の資料で無いものもありましょうが、借地権について、契約書等の資料が無い場合において、一般的なことを述べるのは難しいです。

>>不動産鑑定士【守田 実】のページはこちら

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