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不動産鑑定士が答える不動産の無料相談

【皆様からのご相談内容と不動産鑑定士の回答】

相談No.128
●相談者:さるとさん(富山県)件名:鑑定評価に屋根等の補修額は反映されますか?

借家からの立ち退き要求をされていますが、同時に、不動産鑑定の上、買取りしてはどうかとの案も出されています。築25年の土地付き一戸建てですが、スレート屋根は苔が生えており、外壁にはチョーキング現象が見られます(一部剥がれあり)。これまでに大規模リフォーム等はされておらず、これを買い取りとなれば同時に屋根と外壁のリフォームが必要になると考えられます。こういった場合、必要になるであろうリフォーム代金は評価額から減額されるのでしょうか?減額されるとした場合に、一般的に固定資産評価額は実勢価格の7割程度と聞きましたが、リフォーム代を差し引いた鑑定額が、実勢価格と同等になることはあるのでしょうか?

★不動産鑑定士【守田 実】からの回答

守田 実実際に建物を拝見していませんので、確かなことは言えませんが、一般に築25年を経過した
建物であり、それが木造の場合には、建物の市場価値はゼロと考えてよいでしょう。
従って、本件土地・建物の価格は土地のみの価格になると思います。

なお、一般的に土地の固定資産税価格は公示価格ベースでの70%、公示価格は市場価格の90%~95%程度ではないでしょうか。よって、固定資産税評価額は市場価格の63%~67%程度と単純には言えるでしょう。実際にはこのように単純にはいきませんが、一応。
建物の固定資産税評価額は、市場価格との関係性はありませんのでご注意を。

実際の不動産取引においても、売主が個人の場合には「古家」ありと記載され、土地のみの価格で取引されています。建物が古いから、瑕疵担保の責任はない(売主が個人の場合)という特約は基本的には有効です。市場価値の無い建物があるので、買主のご都合で取り壊しても構いませんし、自由にリフォームしていいですよという事となります。

>>不動産鑑定士【守田 実】のページはこちら

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