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不動産鑑定士が答える不動産の無料相談

【皆様からのご相談内容と不動産鑑定士の回答】

相談No.131
●相談者:名無しさん(東京都)件名:共通名義の不動産の時価について

父が88坪の土地と賃貸併用住宅(築34年木造)、280坪の土地とマンション(築29年RC)を保有しています(路線価は同じ)。賃貸併用住宅は父個人の名義ですが、マンションは父の兄弟3名の共有名義(権利はそれぞれ3分の1)です。税理士より相続が発生する前にマンションの名義をひとりにすることを強く勧められており、他2名から父へ3分の2の権利を売却するか、父の賃貸併用住宅と交換できないか検討しています。前者の場合、相場よりも価格を下げて売却したいのですが、不当に価格を下げると時価との差に贈与税が発生すると聞いています。後者の場合、双方の不動産価値が±20%に収まらないと等価交換できないとのことなので、マンション側の価値をなるべく下げたいと思っています。いずれにせよまずはマンションの時価を正確に把握する必要があると考えています。共有名義の不動産を第三者に部分的に売却する場合、買い手がつかないか価値が著しく下がると聞いています。今回のように兄弟間でマンションの3分の2を売却なり交換する場合、その時価はマンション全体の時価を単純に3分の2した価格よりも低くできるものなのでしょうか?それとも単純に3分の2相当の価格とみなされてしまうのでしょうか?

★不動産鑑定士【守田 実】からの回答

守田 実まず、マンションについて兄弟3分の2の持分をあなたの父親に売却する場合、
第三者への売却とは異なり、いわゆる共有減価は発生しないと思います。

仮に、本共有名義の不動産を第三者に部分的に売却する場合には、
売却後は、あなたの父親と第三者が共有することとなり、
共有することで買い手側には不利益が発生します(例えば、売却時の他の共有者(父)の同意、
重大な維持管理に関する制約、建て替えや、増改築における共有者(父)の同意)が、共有部分を含めてあなたのお父さんの単独所有になるならば、何等の問題も発生しません。

したがって、単純に3分の2とした価格になると思います。

次に、木造賃貸併用住宅とマンションの交換ですが、与資料のみで考えるのは難しいですが、
基本的にはその価格には大きな開差が生じるものと判断しますが、
建物規模、賃料の如何によっては異なる見解もあるやもしれません。

個別に具体的な資料をご持参になり、不動産鑑定士に直接ご相談下さい。

>>不動産鑑定士【守田 実】のページはこちら

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