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不動産鑑定士が答える不動産の無料相談

【皆様からのご相談内容と不動産鑑定士の回答】

相談No.138
●相談者:じゅん子さん(東京都)件名:相続問題

今、遺留分請求をされています。相続人が私を含めて3人です。不動産は土地が2か所あり、土地の上には家もあります。土地・家屋とも被相続人の名義です。私は1つの土地・家を相続しました。残りの土地・家は共有状態で2分の1ずつ2人が相続しました。その土地は分割などされていません。不動産鑑定士に価格を評価してもらうと、共有状態で相続した場合には土地の評価は下がるのですか?それとも、不動産鑑定士は土地を単純に2分の1ずつの価格にして査定してくれるのですか?私は単独で相続しているので、共有状態だと売れないなど、理由を言われて価格を下げられると不利になってしまいます。詳しく教えてください。

★不動産鑑定士【比留間 康昌】からの回答

比留間 康昌じゅん子さん

こんにちは。ご質問頂きまして、ありがとうございます。
相続財産の一部を共有にされたようですね。
相続人間において円満で、という意味合いで共有にするケースが多く見られますが、
一般的には、問題をひとつ抱える結果になってしまい、色々ご相談を頂きます。

ご質問の件ですが、単独所有と共有とにおける市場性の違いに集約されると思います。
もし、共有者間で売却等の合意がされている場合は、単独所有も共有も市場価値は基本的にイコールです。
また、共有の場合は自分の持ち分に応じた使用、収益、処分の権能を有します。

しかし、自分の持ち分だけ売却をしても、全体の単独所有が100なので、共有持ち分割合の2分の1である50で売却できるかと言えば、必ずしもそうはなりません。
同一不動産を全くの第三者と所有することを容認する人はあまりいません。
つまり、ここでいわゆる共有による市場性の減退が発生します。

ここでは一般論に終始しましたが、より具体的なケースをご提示頂ければ、
また、別の解決策が見いだせるかも知れません。

>>不動産鑑定士【比留間 康昌】のページはこちら

★不動産鑑定士【伊矢野 忠寿】からの回答

伊矢野 忠寿ご相談いただきありがとうございます。まず、直接の質問に応えさせていただきます。

Q.不動産鑑定士に価格を評価してもらうと、共有状態で相続した場合には土地の評価は
下がるのですか? それとも、不動産鑑定士は土地を単純に2分の1ずつの価格にして
査定してくれるのですか?

A.共有状態だからと言って不動産の評価は下がるとは限りません。
特に親族間で共有している場合には、評価を下げる要因には当たりません。
共有持ち分の価格については、全体の評価を単純に持ち分で按分するだけです。
共有者が同時に売却するのであれば、買う人にしてみれば、全体を買うことになるので、問題は無いです。
ですから評価が下がることはありません。
一方、共有者のどちらか一方が共有持ち分を第三者に売る場合には、
買う人はあまりいないでしょうから価値が下がることはあると思います。
むしろ現実的には、購入するのが第三者だと言っても、事情を知っている人に限られるでしょう。

私が気になったのは、「遺留分請求されている」という点です。これは遺留分減殺請求の事でしょうか?
ご相談者を含めた法定相続人3名の法定相続分と、全体の不動産の価格が分からないので、
正当な請求なのかどうかは判断できませんが、もし発生しているとしたら、
その分は「代償分割」といって金銭で支払うことになるのが一般的です。

詳細については、地元の不動産鑑定士に面談されることをお勧めします。

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