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伊矢野 忠寿 のコラム
相続税標準地の評価(2010/02/13)新着 地価の下落局面(2010/01/30)
◆相続税標準地の評価 新着 2010/02/13
  毎年1月の地価公示作業が終わると、次は相続税標準地の評価が控えています。だいたい2月上旬には提出するので、今頃はほとんどの鑑定士が作業を終えて、納品している頃でしょう。
  相続税標準地というのは、地価公示・地価調査に次ぐ公的な仕事です。「次ぐ」というと、税務当局の方からお叱りを受けるかもしれませんが、実際に、相続税を課税するための基準となる「路線価」を引くために、地価公示・地価調査を補助する目的で、税務当局独自の鑑定評価をすると言うことです。
  もう少し説明すると、相続税の路線価は、路線(道路)ごとに評価が付けられるわけですが、この際、いくつか基準となる土地(標準地)を選定し、これを基準(親)として、その周辺の各路線(子)に価格を振っていくという仕組みになっています。周辺の各路線に価格を振るのは「精通者意見」といって、また別な作業がありますが、混乱するので詳細はここでは省略。
  そしてその標準地は、まず地価公示・地価調査の標準地・基準地が当てられるますが、人口10万人クラスの都市でも、それらは合わせて50地点弱しかありません。ところが、路線価は道路ごとですから、数千箇所の評価が必要になります。これでは、とても足りません。そこで税務当局では、更にいくつかの標準地を設定して、カバーしようという訳です。
個別の評価作業としては、地価公示に準じており、一般鑑定のようなボリュームはありませんが、難しいのは「地域における価格バランス」です。
  地価公示作業で、一度地域の価格バランスは考慮しているわけですが、それらと整合性を保ちながら、更にその相続税標準地の地域変動も気にしながら価格を付けていくというのは、結構神経を使う作業です。というのも、この価格バランスについては説明責任もありますし、ひいては3年に1回行われる固定資産税の評価替え(次回は来年)の時の地域バランスに、そのまま影響してしまうからです。
  この「地域における価格バランス」は、やはり地元で長いこと仕事をしていないとわかりません。取引事例だけをみて「ここは価格が下がっている」「ここは横這い」というのは簡単ですが、なぜそうなのかという合理的な説明はできないでしょう。
伊矢野先生   景気が悪いから?いや、それだけでは無いはずです。その地域独自の理由が必ずあるはずなんです。
  不動産の適正な評価=地域分析+個別分析!
  ちょっと力が入ってしまいましたが、それを的確にできるのは、その地域を 知っている 鑑定士に他なりません。
  この話は、今後も繰り返し出るかもしれませんが、それだけ重要なことだと言うことを認識していただければと思います。
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◆地価の下落局面 2010/01/30
  不動産鑑定士の仕事の一つとして「地価公示」があります。国土交通省が毎年1月1日付の土地の価格を発表するものです。(但し発表は3月後半です)
  この「地価公示」の作業は1月前半がピークです。
  一般的な鑑定評価は単発の案件で、依頼された対象不動産に集中して評価作業をするものですが、「地価公示」は複数の標準地を同時に評価するため、価格バランスや広域的な資料の検討・分析が必要となります。
  実はこの作業は、そういった意味で、不動産鑑定士にとって有意義です。
  さて、平成3年頃にバブルが崩壊してから、地価はずーっと下落してきており、何年か前にちょっとだけ都会でプチバブルにより上昇した地点があったものの、リーマンショック以降は、また下落を続けています。
  そんな地価下落局面の中、地価公示作業で取引事例の分析をしていると、地価がガクンと下落している地域と、ジワジワと下落している地域が見えてきます。それは次のような特徴からです。
  地価がガクンと下落している地域は、突然取引がなくなる、または極端に数が減ります。この間まで取引がまずまずあったのに、ここ半年間はほとんど見られない、という事象が起きるのです。これは地方の人口10万人以下の市町村に多いと思われます。
  一方、ジワジワと下落している地域は、取引がそこそこみられるので、ある程度価格水準の下落が把握できます。これは比較的都市化が進み、人口が増加している住宅地域に見れらます。
  ちょっと種明かしをすると、取引事例を地図上にプロットしていけば、空白のエリアができますから、そのエリアが、地価がガクンと下落している地域だと一目瞭然にわかるわけです。このガクンと下落している地域は、再び取引が見られるようになると、明らかに以前とは違う地価水準になっています。
伊矢野 忠寿   なぜそうなるかを分析するには、人口の増減だけでなく、商業店舗や工場の進出・撤退、都市整備の状態など、色々な事を検討しなければなりません。が、ここでは省略。

  さあ、問題はその空白のエリアの下落率はどのくらいかと言うことですが、取引事例がほとんど無い中で、答えを出すのはとても難しいです。具体的にどうやって決めるかは、いろいろ方法があると思います。これで頭を悩ませている不動産鑑定士はきっと多いことでしょう。
  私も含めて。
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【(有)伊矢野不動産鑑定/伊矢野 忠寿 連絡先】

  ■住所     栃木県鹿沼市玉田町653 〒322-0072
  ■TEL    0289−60−1696
  ■FAX    0289−60−1697
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