この地域の相場は？という質問をよくされますが、相場を語るのは意外と難しいのです。土地は形状、地勢、道路との関係、地積など、様々な個性を持っています。ですから、単純に「坪幾ぐらいですね」とは即答できないのです。
今回は土地の個性の内、地積（規模）に関してスポットをあてて考えてみたいと思います。
結論から申し上げますと、住宅地の土地は、その規模が大きくなればなるほど総額が嵩むことにより、その土地を買える資金力を持った需要者は限定され、単位面積あたりの土地価格は低めになっています。一方で、建物の建築が可能な狭小地の価格は、割高な価格で取引されているというのが実態です。
分かり易くするため、簡単な例を挙げて考えてみたいと思います。
ある分譲住宅地域で、複数の土地が販売されていると仮定します。
土地（Ａ）は、面積100?uで単価が￥250,000と仮定すると、総額は￥25,000,000（＝￥250,000/?u×100?u）となります。
その隣の土地（Ｂ）は、面積150?u、条件はＡ地と同じで単価が変わらない場合、土地の総額は￥37,500,000（＝￥250,000/?u×150?u）となります。
住宅地を買う人（需要者）は通常、その土地に住宅の建設を行い、自らが居住することを目的とする場合が多いでしょう。30坪の建物を建設する場合、坪単価60万円と仮定すると、建物建設費はおよそ￥18,000,000となります。
その結果、土地（Ａ）では土地・建物の総額は￥43,000,000、土地（Ｂ）では￥55,500,000となります。
土地の購入者は通常、住宅ローンを借り入れる場合が多く、また現在の所得や預金の多寡によっても住宅購入可能な金額が左右されるため、需要者の頭の中にあるのは、建物価格を含めた土地・建物の総額です。つまり、住宅地においては購入者が自分の資力で買えるか否かは大きな問題となるのです。
また、地域にはそれぞれ総額での相場が形成されています。例をあげると、横浜の代表的な高級住宅地の「山手」では分譲住宅の相場が仮に￥150,000,000であるとすると、○○区の普通住宅地では￥45,000,000が上限というように、そこに居住する者の所得階層や社会的な地位の違いにより、同じ土地であっても地域によって相場は大きく異なるのです。
Ａ地、Ｂ地が仮に○○区に所在する普通住宅地にあるとすると、Ａ地は○○区の総額での相場である￥45,000,000以内にあり、十分に需要が期待されるのに対し、Ｂ地は相場を大きく上回っています。
結果的には、Ａ地は、もう少し値段を上げても需要が減少しないと考えられる一方、Ｂ地では、地域の相場に近づけないと需要は期待されないと考えられます。
言いかえれば、規模の小さい土地は地域の相場に引き上げられて割高な土地単価でも売れる（これを「市場性の増価」という）が、規模の大きい土地は地域の相場に引き寄せられて土地価格は割安感がないと売れないということになります。この安くなければ売れないという考え方が「市場性の減価」なのです。
土地はそれ自体が孤立して存在するものではなく、その土地が属する地域の特性に左右される結果、土地価格は地域の相場に収斂せざるを得ないということなのです。
だから、よく都会で見られる小規模な土地に3階建の建物が売りに出されていますが、それらの土地の単価はもの凄く割高になっていることに留意下さい。
土地価格は単価的に考える（坪幾ら）という観点と、総額幾らという2面から考えるようにしましょう。